市街化調整区域の家づくりと都市計画法43条

2025年12月13日2025年12月17日

市街化調整区域で住宅を建築する場合は、原則、都市計画法43条の許可申請が必要です。
この許可申請を後回しにして、土地契約や住宅ローン、設計を進めると、「都市計画法の許可が下りていないため家は建てられない」ということになりかねません。
こちらのコラムでは、市街化調整区域で自宅を建てたい方に関係する『都市計画法43条』とは何かについて解説します。

都市計画法43条とは

都市計画法43条は、市街化調整区域で建物を建てることを原則禁止し、例外的に許可できる条件を定めた条文です。
自宅（自己用住宅）であっても、土地の位置や用途が「都市計画法34条※」や「静岡県の基準」に合う場合に限って、43条許可の対象になります。
※都市計画法34条とは、市街化調整区域内でも例外的に開発や建築を認めてよい「公益上・地域の生活上必要な建築や施設などの類型と、その立地条件」を定めた条文です。
許可の可否や必要書類・手数料は市町ごとに細かい運用差があり、静岡市・藤枝市・焼津市でも基準と手数料がそれぞれ定められています。

法令等に定められたルール

1．基本ルール（都市計画法43条）

都市計画法43条は、次のような建築制限を定めています（要約）。

市街化調整区域のうち、開発許可を受けた区域以外では、原則として都道府県知事等の許可を受けなければ建築物を新築・改築・用途変更できない。

2．どんな建物なら例外的に許可され得るか（34条・施行令・静岡県基準）

43条の許可は、34条各号の立地基準と、33条の技術基準に適合する場合に認められます。

静岡県「都市計画法静岡県開発行為等の手引き」では、

市街化調整区域で認められる開発・建築の類型（34条各号）
造成を伴わない建築行為でも43条許可が必要になること
静岡県開発審査会の「包括承認基準」（既存集落内の自己用住宅、分家住宅、既存建物の建替え等）

が整理されています。

特に同手引きは次のように明記しています。

市街化調整区域にあっては、造成を伴わない建築だけの行為（建築行為）であっても、法第43条…により許可を受ける必要がある。

3．地域差が出やすいポイント（静岡県・各市の例）

静岡県は、34条14号に基づく「包括承認基準」で、既存集落内の自己用専用住宅・分家住宅・既存建物の建替えなど、多数の類型を定めています。
静岡市・焼津市・藤枝市などには、県から開発許可権限が移譲されており、それぞれが43条許可の窓口・細目を定めています。

そのため、「静岡県内でも、市によって運用が異なる」ことを前提に考える必要があります。

要件チェックリスト（自己診断用）

※ここでは「市街化調整区域に自分の自宅を建てたい」ケースを想定しています。

□ 計画地が市街化調整区域であることを、市役所の都市計画図で確認している。
□ 土地は既存の集落内またはその周辺に位置し、周りにも住宅が建ち並んでいる。
□ 建てる建物は「自分と家族が住む一戸建て（自己用専用住宅）」であり、賃貸や事業用ではない。
□ 大規模な宅地造成や区画割りは行わず、造成を伴わない、または最小限の建築計画になっている。
□ 道路や上下水道など、周辺インフラが市の基準を満たす形で確保できる見込みがある。
□ 農地の場合は、農地転用手続きが必要になる可能性があることを理解している。

どれか1つでも不明・×の場合は、必ず事前に市の都市計画担当課で相談してください。
自己判断で土地売買や建築契約を進めるのは危険です。

よくあるNG・グレー（具体例）

「賃貸併用住宅」「二世帯＋賃貸」のように、自己用ではない部分が大きい計画
　→ 静岡県の包括承認基準は「自己用専用住宅」を前提にしている類型が多く、賃貸部分が大きいと適合しない可能性があります。
集落から離れた単独の田畑に、分家住宅を新築したい計画
　→ 「既存集落内の分家住宅」「既存集落内の自己用専用住宅」などの類型から外れ、43条許可のハードルが高くなります。
実質は分譲目的なのに、自分名義の住宅1棟だけで申請する計画
　→ 実態としては29条の開発許可が必要な「宅地造成・分譲」にあたる場合、43条だけでは処理できません。
開発行為と判断されれば、別途29条許可の検討が必要です。

都市計画法43条申請に必要な書類

市町ごとに細かな違いはありますが、静岡県内各市の公表資料に共通する中心的な書類は次のとおりです。

都市計画法43条第1項建築許可申請書
- 市の様式（焼津市・藤枝市などで公開）。
敷地概要書・位置図・付近見取図
- 所在地、地番、周辺状況を示す書類。焼津市の様式例に含まれます。
公図の写し・登記事項要約書（または登記事項証明書）
- 土地境界と権利関係を確認するため。静岡市の43条3項協議要綱でも提出書類とされています。
土地利用計画図・配置図・平面図等の建築計画図
- 建物の用途・規模・配置が基準に適合するかを審査するため。
農地の場合の農地転用許可書の写しなど（必要に応じて）

入手先とリードタイムの目安（例）

登記事項証明書：法務局窓口で請求すれば通常は当日中に交付可能、郵送の場合は数日〜1週間程度。
公図・地番の確認：法務局窓口やオンライン請求で取得できます（取得方法のみ公的案内あり）。

その他の図面は、設計事務所・住宅会社と連携して作成するケースが一般的です。

都市計画法43条の手続フロー

43条許可の一般的な流れは次のようになります。

事前相談
- 市役所の都市計画担当課に、土地の場所・用途・概略プランを持ち込んで相談。
図面・書類の準備
- 設計者と協力して、申請に必要な図面・書類を整えます。
正式申請（窓口・郵送・電子申請のいずれか）
- 焼津市・藤枝市では、様式一式の提出が求められています。
補正・追加資料対応
- 必要に応じて、説明資料や図面の修正を求められることがあります。
許可・不許可の通知 → 建築確認へ
- 43条許可は建築確認とは別の手続きですので、許可後に建築確認申請を行います。

審査期間は、市町や案件の内容で異なり、公的資料から一律の週数を示すことはできません。具体的なスケジュールは、必ず各市の担当課で直接確認してください。

公的手数料（43条許可申請）

藤枝市
- 都市計画法第43条第1項建築等許可申請手数料
  - 0.1ha未満：6,900円
  - 0.1ha以上0.3ha未満：18,000円
  - 0.3ha以上0.6ha未満：39,000円
  - 0.6ha以上1ha未満：69,000円
  - 1ha以上：97,000円
焼津市
- 都市計画法第43条第1項建築許可申請手数料
  - 0.1ha未満：6,900円
  - 0.1ha以上0.3ha未満：18,000円
  - 0.3ha以上0.6ha未満：39,000円
  - 0.6ha以上1ha未満：69,000円
  - 1ha以上：97,000円
静岡市
- 静岡市都市計画担当課に直接確認が必要です。

対応策（要件を満たさない場合の考え方）

土地や計画を見直す
- 既存集落内の自己用住宅など、静岡県の包括承認基準に近づけるよう、場所や規模を調整する。
別の制度・区域を検討する
- 市街化区域や別の分譲地での建築に切り替えることも選択肢です。
開発審査会付議の可能性を確認する
- 静岡県には、34条14号に基づく「付議基準」があり、地域振興上必要な施設など一定の類型で審査会付議の道が用意されています。ただし、一般的な自己用住宅向けではない類型が多い点に注意が必要です。

許可事例・不許可事例

許可例：既存集落内での自己用住宅

静岡県内Aさんは、祖父母の家の近く（既存集落内）の宅地を相続し、そこに二階建ての自宅を建てたいと考えました。土地は既に宅地で、周囲も住宅が多く、静岡県の「既存集落内の自己用専用住宅」の類型に当てはまる可能性がありました。
Aさんは土地売買・設計契約の前に、市の都市計画課で事前相談を行い、必要な図面一式を揃えて43条許可申請を実施。補正を経て許可が下り、その後の建築確認も滞りなく進みました。
ポイントは、「購入前・設計前に43条の可能性を確認し、基準に沿ったプランにしたこと」です。

不許可事例：集落から離れた農地での分家住宅

Bさんは、市街化調整区域の田んぼを「安いから」という理由で購入し、将来子どもの分家住宅を建てるつもりでした。しかし、その土地は既存集落から離れ、周辺はほとんど農地で、静岡県の包括承認基準にある「既存集落内の分家住宅」には該当しませんでした。
購入後に43条許可を相談したところ、「この場所では基準に合致せず、許可を出すことは難しい」と説明を受け、結果として住宅建築を断念せざるを得ませんでした。
土地購入前に43条許可の見込みを確認していなかったことが失敗要因でした。

Q&A（よくある質問）

Q1．市街化調整区域なら、必ず都市計画法43条許可が必要ですか。
A．いいえ。農業用施設や公益施設など、法律・政令で許可不要とされる建築物もあります（適用除外）。ただし、自宅用住宅は多くの場合43条許可の対象となり得るため、必ず市に確認してください。

Q2．43条許可が下りれば、そのまま着工してよいですか。
A．いいえ。43条許可はあくまで「市街化調整区域で建築してよいか」の許可であり、その後に建築基準法に基づく建築確認が必要です。

Q3．農地転用と43条許可はどちらを先に進めるべきですか。
A．静岡県の手引きでは、開発許可・建築許可と農地転用が関係することが明記されていますが、どちらが先かは案件ごとに異なります。
実務上は、市の都市計画担当課と農業委員会に相談し、「申請の順番と内容」を事前に整理することが重要です。

Q4．43条許可が下りない典型パターンはありますか。
A．静岡県の包括承認基準・付議基準から外れ、34条各号にも該当しない場合（例：集落から離れた単独住宅、実質的な分譲目的の計画など）は、許可が困難になる傾向があります。

Q5．行政書士や専門家に依頼するメリットは何ですか。
A．43条許可は、34条や県基準との関係整理、必要図面の精査、他法令（農地法など）との調整が必要になることが多い手続きです。
基準の読み違いや書類不足があると不許可や長期の補正につながりやすいため、自分で判断が難しい場合は、早い段階で専門家に相談することが安全です。