土地を紹介してもらったときに、「ここは開発行為許可（都市計画法29条・34条）の申請が必要です」と言われて不安になった方は多いと思います。許可の要否や内容を誤解すると、造成工事や建築確認が進まず、スケジュールや費用の見通しが崩れるおそれがあります。
こちらのコラムは、「開発行為許可とは何か」について、都市計画法29条・34条の位置づけと、静岡市・藤枝市・焼津市での実務のイメージを整理します。
開発行為とは
- 開発行為許可は、建物を建てるための宅地造成など、一定規模以上の土地の造成を行うときに必要な許可です（都市計画法29条）。
- 市街化調整区域※では、29条の規模要件に加えて、34条で決められた「立地基準」（どんな用途なら例外的に認めるか）を満たす場合のみ許可されます。
- 許可の要否・必要書類・手数料・処理期間は、区域と市町（静岡市・藤枝市・焼津市など）ごとに基準があり、各自治体の手引き・条例を確認することが不可欠です。
※市街化調整区域：原則として市街化を抑制する区域
都市計画法29条・34条の位置づけ
都市計画法は、「開発行為」を建物建築や特定の大型施設の建設を目的とした土地の造成（区画形質の変更）と定義しています（同法4条12項）。
- 都市計画法29条は、 一定規模以上の開発行為をしようとする者は、知事等の許可を受けなければならない
と定め、どの区域でどの規模から許可が必要かを政令で細かく決めています。 - 国土交通省の「開発許可制度の概要」でも、無秩序な市街化の防止と、道路・下水などを整えた良質な宅地の確保が制度の目的とされています。
一方で、市街化調整区域については、原則「開発を抑えるエリア」であるため、その例外を都市計画法34条が定めています。
34条は、
- 「農家のための施設」
- 「既存集落内の自己用住宅」
- 「地区計画に沿った建物」
など、市街化抑制の趣旨に反しない類型だけを列挙し、条例や運用基準で具体化する仕組みです。
静岡県は「都市計画法静岡県開発行為等の手引き」で、29条・34条の運用をまとめており、静岡市など権限移譲を受けた市町は、それぞれ独自の基準・手引きを定めて運用しています。
開発行為に当たる？要件チェックリスト
ご自身の計画が「開発行為許可」の対象かどうか、最低限の確認ポイントです。
□ 計画地は都市計画区域内である（静岡市・藤枝市・焼津市は市域全体が都市計画区域）。
□ 建物を建てるために、土地の造成（区画割、盛土・切土、道路新設など）を伴う計画である。
□ 造成面積が、市街化区域では1,000㎡以上、都市計画区域外では1ha以上など、政令の規模要件に達している。
□ 計画地が市街化調整区域の場合、用途が34条の類型（既存集落内の自己用住宅など）に当たりそうだと説明を受けている。
□ 計画地が農地や山林の場合、農地法4条・5条など他法令の許可・届出が必要かどうかも確認している。
□ どの許可権者に申請するか（市か県か）を、担当部署または手引きで確認している。
いずれかが「よく分からない」「条件に合わない可能性がある」場合は、そのまま進めず、計画前に各市の都市計画担当または専門家に相談する段階です（対応策は後述）。
よくあるNG事例
- 「区画形質の変更ではない」と思い込み、造成だけ先に始めてしまうケース
- 実際には、道路新設や大規模な盛土・切土は「区画形質の変更」に該当し、建築前でも29条の許可対象になることがあります。
- 市街化調整区域で、34条の類型に当たらない用途（賃貸用アパートや倉庫など）を前提に計画するケース
- 静岡市などでは、調整区域は原則開発を制限し、34条・条例に合う用途だけを許可対象とする運用が明示されています。
- 複数の隣接区画に分けて造成し、1件あたりの面積を基準未満に抑えれば許可不要と考えるケース
- 開発許可制度運用指針では、実質的に一体の宅地造成であれば全体として判断すべきとされており、「分割して基準逃れ」を前提にした計画は否定的に扱われます。
申請に必要な書類
※実際の様式は各市の「開発許可関係様式」「手引き」で必ず確認してください。
- 開発行為許可申請書
- 都市計画法施行規則様式。静岡市では「開発行為許可申請書」として様式集が公開されています。
- 設計説明書・設計概要書・図面一式
- 道路・排水・造成計画などを示す書類で、技術基準（都市計画法33条）への適合を審査する際の中心資料です。
- 権利者一覧・同意書
- 開発区域内の所有者・地上権者などの一覧と同意。静岡市細則は、権利者一覧と同意書の提出を求めています。
- 他法令の許可・協議に関する資料
- 農地法、道路法、河川法などの許可や事前協議の写しを添付する運用が、静岡県・各市の手引きで示されています。
入手に時間がかかるのは、測量図作成・設計図作成・各管理者との協議です。実務では、ここに数週間～数か月を見込むことが多いです（期間は案件次第）。
手続フローと期間の目安
- 事前相談・事前審査
- 静岡市は「開発行為事前審査（協議）依頼書」による事前審査を義務付けています。
- 設計・関係機関協議・書類収集
- 道路・下水・農地転用などの協議を行い、図面・同意書を整えます。
- 開発行為許可申請（都市計画法29条）
- 各市の窓口に申請書・図面一式を提出します。
- 審査・補正
- 技術基準（33条）と立地基準（34条）の適合審査、不足書類の補正が行われます。
- 許可・公告・工事着手
期間の例：
- 静岡市の「申請に対する処分の審査基準・標準処理期間」では、開発許可等の標準処理期間を概ね30～70日としています（補正期間を除く）。
- 焼津市も手引きで標準処理期間を定めていますが、具体の日数は手引きの別表で確認する必要があります。
※実際の期間は、規模・内容・農地法許可の有無・協議状況により変動します。
費用の目安（静岡市・藤枝市・焼津市）
- 静岡市
- 開発申請手数料については、静岡市の「開発行為許可申請書」ページで「申請内容、開発面積等により異なるので窓口等で確認」とされています。具体額は都市計画課での確認が必要です。
- 藤枝市・焼津市（自己居住用住宅の例）
- 藤枝市手数料徴収条例と焼津市の手数料別表では、自己の居住用住宅を目的とした開発行為について、
- 0.1ha未満：8,600円
- 0.1ha以上0.3ha未満：22,000円
- 0.3ha以上0.6ha未満：43,000円
- …（面積に応じて段階的に増加し、10ha以上は30万円）
と定められています（2025年時点）。
- 藤枝市手数料徴収条例と焼津市の手数料別表では、自己の居住用住宅を目的とした開発行為について、
これ以外に申請書面の準備を外注する場合にはその外注費が別途必要になります。
要件を満たせない場合の対応策
- 規模が基準を超えてしまう場合
- 計画を見直し、既存宅地の有効利用や、建築確認だけで済む範囲に縮小できないかを検討します（ただし「分割による基準逃れ」は不可）。
- 市街化調整区域で34条類型に当たらない場合
- 市街化区域や用途地域内の別の候補地検討、既存宅地・既存集落内の別地など、立地そのものを変える選択肢を考えます。静岡市の立地基準・条例の確認が必須です。
- 農地法許可や他法令がボトルネックになる場合
- 農地転用や道路・河川の占用許可の難易度を踏まえ、スケジュールに余裕を持った計画に組み直します。静岡県や各市の手引きで、必要な手続を一覧確認できます。
許可事例／不許可事例
成功例：市街化調整区域での自己用住宅
市街化調整区域の農地にマイホームを建てたいという相談で、当初は「ただの住宅が建てられる」と聞いていたケースです。計画段階で、静岡県の手引きと藤枝市の運用基準を確認し、34条第11号・12号等の既存集落・自己用住宅の要件に合う位置や親族要件を整理しました。
結果として、既存集落内の別の地番に計画を移し、事前審査で立地基準適合の見通しを確認したうえで申請し、標準処理期間内に許可が下りました。造成・建築確認もスムーズに進み、当初予定より若干の地番変更はありましたが、全体のスケジュール遅延は最小限に抑えられました。
失敗例：造成を先行させたために是正指導
市街化区域の郊外で、約2,000㎡の宅地開発を行った事業者が、「建築確認だけで進められる」と誤解し、開発許可申請をせずに区画道路や盛土工事を着工したケースです。後に、都市計画法29条・政令19条の規模要件に該当することが判明し、工事中断と是正指導を受けました。
結果として、後追いで開発許可申請を行い、図面の描き直しや排水計画の補正で時間と費用が追加発生しました。事前に「開発行為に該当するか」「標準処理期間はどのくらいか」を自治体と確認していれば、工事中断は避けられたと考えられます。
Q&A（よくある疑問）
Q1. 「開発行為」と「建築確認」は何が違いますか？
A. 開発行為は、建物を建てるための土地の造成行為に対する許可（都市計画法29条）で、建築確認は、でき上がる建物の安全性等の確認（建築基準法）です。順番としては、原則として開発許可→造成→建築確認→建物工事となります。
Q2. 自宅1軒分なら、必ず開発許可は不要ですか？
A. 「1軒だから不要」とは言い切れません。造成面積が1,000㎡以上なら市街化区域でも開発許可の対象になる可能性がありますし、市街化調整区域では規模にかかわらず34条類型との関係が問題になります。
Q3. 静岡市で開発行為と言われた場合は、どこに相談すればよいですか？
A. 静岡市では、開発審査課（都市計画部）が「開発行為の許可」「開発許可等に関する手引き」を公表しており、事前審査も同課が窓口です。
Q4. 開発許可の審査期間はどのくらい見ておくべきですか？
A. 静岡市は標準処理期間を30～70日と公表し、焼津市も手引きで標準処理期間の表を設けています。ただし、補正・協議の時間は含まれないため、余裕を持ったスケジュールが必要です。
Q5. 藤枝市・焼津市での手数料はどこで確認できますか？
A. 両市とも、手数料徴収条例や開発許可等申請の手引きに、開発区域面積ごとの金額表を掲載しています。自己居住用住宅であれば、0.1ha未満8,600円などの区分が条例別表に明示されています。
まとめ
開発行為許可は、一定規模以上の宅地造成など、建物建築のための土地造成に対して必要な許可であり、その根拠は都市計画法29条・34条にあります。
市街化調整区域では、34条類型と各自治体の立地基準・条例への適合が前提となるため、自己判断で進めるのはリスクが高い手続です。計画規模・位置・用途のいずれかに不安があれば、早い段階で自治体の都市計画担当や専門家に相談することが、安全に家づくり・開発を進めるうえでの目安になります。
※こちらに掲載されている費用や窓口の情報は2025年12月現在のものです。
コメント