農地転用は「やりたい用途がある」だけでは通りません。行政は、農地を守る必要性と、転用の必要性を比べて判断します。そのため、同じ市町村内でも「転用しやすい農地」と「原則として認められにくい農地」が分かれます。この記事では、農地転用が認められない土地の典型を、制度の基本から丁寧に整理します。
【目次】
農地転用とは
農地転用とは、農地（田・畑）を農地以外の用途（宅地・駐車場・資材置場・太陽光設備など）に変えることです。農地法では、農地は食料生産の基盤として保護されているため、原則として勝手に用途変更はできず、許可または届出が必要になります。
農地転用には、その運用の違いによって農地法3条、4条、5条の規定があります。
農地法3条（「農地のまま」権利だけ動かす）
農地法3条は、「田や畑として耕作を続ける」ことを前提に、農地の売買や贈与、賃貸借などで所有権や賃借権といった権利を他人に移す場合に、原則として農業委員会等の許可を必要とするルールです。
ここで対象になるのは「農地のまま使うための権利移動」であり、宅地や駐車場など農地以外に用途を変える農地転用（4条・5条）とは別の手続きになります。
許可が必要かどうかは、取引の内容や当事者、耕作の実態などで判断されるため、契約や引渡しの前に管轄の農業委員会へ確認して進めることが重要です。
農地法4条（所有者が自分で転用）
農地法4条は、農地の所有者（または権利者）が、「自分の農地を自分で宅地・駐車場・資材置場などの農地以外の用途に変える」（転用する）場合に、原則として許可を必要とするルールです。
この条文のポイントは、売買や賃貸借などの権利移転を伴わない「自己転用」が対象である点で、第三者に売って転用するケースは農地法5条（権利移転＋転用）として別の手続きになります。
許可か届出かは土地の区域区分などで扱いが変わるため、計画内容（用途・面積・工事内容）を固めたうえで、着工や造成の前に管轄の農業委員会へ確認して進めることが重要です。
農地法5条（権利移転と転用がセット）
農地法5条は、農地を農地以外の用途に変える（転用する）ことを目的として、売買や賃貸借などで農地の権利（所有権・賃借権など）を第三者に移したり設定したりする場合に、原則として許可を必要とするルールです。
この条文のポイントは、「権利の移転（または設定）」と「転用」がセットになっていることで、所有者が自分で転用するケースは4条、農地のまま権利だけ動かすケースは3条として区別されます。
許可の可否は農地の区分（農用地区域か、優良農地か等）や転用の必要性・事業の確実性・周辺農地への影響などを踏まえて判断されるため、契約や造成工事の前に管轄の農業委員会へ事前相談して、必要書類と見通しを整理することが重要です。
許可と届出の違い
原則として、農地を農地以外にするには「許可」が必要です。
例外として、市街化区域内の農地を転用する場合は、一定の条件のもとで「届出」により足り、許可は不要とされています。
ただし、市街化区域でも都市計画法の開発許可が先に必要になるケースがあるため、転用の前提条件の確認が欠かせません。
農地転用が認められない土地とは
農地転用の可否は、まず「立地基準（どこにある農地か）」で大きく分かれ、次に「一般基準（計画が適切か）」で絞り込まれます。
立地条件
行政は、農地を周辺の土地利用状況や農地の優良性で区分し、転用を“農業上の利用に支障が少ない農地”へ誘導します。 その中でも、次の区分は「原則不許可」に寄る代表例です。
- 農用地区域内農地：農業振興地域整備計画で農用地区域に設定された農地で、転用は原則として強く制限されます。
- 甲種農地／第1種農地：集団的な農地（まとまった農地）や、生産性が高い優良農地などが想定され、原則として転用が認められにくい区分です。
このような農地は、「周辺に農地以外の土地や第2種・第3種農地があるなら、そちらで目的を達成できないか」という観点で厳しく見られます。
農業振興地域
農業振興地域制度は、将来にわたって農業上の利用を確保すべき土地を市町村が定め、ゾーニングで転用を抑える仕組みです。
いわゆる「青地（農用地区域）」に入っている場合、いきなり農地転用許可（4条・5条）に進めません。まず、農用地区域から外すための計画変更（除外）が必要になり、除外は「代替地がない」「農業利用に支障がない」などの要件を満たす場合に限られる、という考え方が示されています。
このため、「農用地区域に入っている」こと自体が、農地転用が認められにくい土地の大きな特徴になります。
農業振興地域かどうか（実務では 農用地区域＝青地／白地 のどちらか）を確実に確認する方法は、各市の農業担当課で「地番（筆）」単位で照会することです。あわせて、各市の公開資料（リスト・計画図）で概略確認もできます。
青地とは、農業振興地域の中でも「農用地区域」に指定された土地で、将来も農地として守る前提の区域です。
白地とは、農業振興地域の中でも「農用地区域に入っていない土地」で、青地よりは転用の検討余地があります。
静岡市は、農用地区域（青地）について 区ごとの「農用地区域リスト（PDF）」 を公開しています（葵区・駿河区・清水区）。 静岡市公式サイト
※静岡市のリストは「令和3年1月1日時点」で、以後の分筆・合筆が反映されない旨の注意書きがあります。分合筆がある土地は窓口確認が安心です。
行政判断のポイント
ポイント1：その場所で転用する必要があるか（代替性）
許可審査では、「申請地の周辺に、目的を達成できる農地以外の土地や、第2種・第3種農地があるか」「その土地を実際に使えるか」という観点で判断する考え方が示されています。
住宅でも資材置場でも、説明が弱いと「ほかの場所で足りる」と整理されやすくなります。
ポイント2：事業が確実に実行されるか（資金・権利・工程）
行政は、投機目的の取得を避ける趣旨も含め、転用目的の具体性や実現性を確認します。
資金計画、工期、関係法令の手続き（開発許可など）の見通しが薄い場合、一般基準で止まる可能性があります。
ポイント3：周辺農地に悪影響が出ないか（排水・進入路・用水）
一般基準では、周辺農地への影響（排水・土砂・日照・農業用用排水施設の機能など）を審査し、適当と認められない場合は許可できない旨が整理されています。
図面や計画の作り込みが浅いと、「影響が読めない」という理由で補正や不許可のリスクが上がります。
まとめ
農地転用が認められない土地の典型は、①農用地区域内農地、②甲種農地や第1種農地などの優良農地です。
行政は、転用を“支障が少ない農地”へ誘導する方針をとり、計画の必要性（代替性）や実現性、周辺農地への影響を重視して判断します。
最初に行うべき作業は、「その農地がどの区分に当たるか」「農用地区域（青地）かどうか」「許可なのか届出なのか」を正確に確認することです。
当事務所では、農地区分や農振（青地・白地）の確認、必要手続きの整理、申請書類の作成支援まで、状況に合わせて対応します。農地転用の見通しを早い段階で整理したい場合は、ご相談ください。
※最終判断は市町村農業委員会・都道府県の審査によります。案件ごとに運用が異なるため、事前相談で確認してください。
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