「農地転用の申請をしたいのに、登記名義が祖父のまま…」――そんなご相談が増えています。結論から言うと、相続登記が未了のままでは、転用の同意や許可の前提確認で高確率で止まります。今日は、なぜ止まるのか、どう動けば前に進むのかを、専門用語を文脈の中でかみくだいてお伝えします。
まず押さえたい前提
農地を宅地や駐車場に変えるには、農地法の許可（自分名義の農地なら4条、他人名義の農地を売買等で転用するなら5条）が原則必要です。
その許可の際には、所有者や賃借人など“転用の妨げとなる権利者”の同意整理が求められますが、対象の農地の名義が不明瞭だったり相続関係が未整理だと、ここで手続きが止まってしまいます。
[農地法4条・5条とは]農地を農地以外へ使途変更する際の手続きについて規定した法律で、自己の名義で転用する行為（4条）／売買等で権利移転を伴う転用（5条）を定めます。
なぜ「相続登記未了」がブレーキになるか
転用の審査では、誰が所有者で、誰が同意すべき権利者かの確認が必要です。
登記名義が被相続人のままだと、同意を取るべき相手（相続人の範囲・持分）が確定しないため、窓口で差し戻されやすいのです。
2024年4月からは、相続登記の申請が義務化され、相続取得を知った日から3年以内の申請が求められるようになりました。まずはこの法定ルートで名義を現状に合致した形に登記するのが確実です。
どう進める？――実務の三つの打ち手
状況に応じて下記の方式を使い分けます。
（A）相続登記の本申請
（B）相続人申告登記の活用
（C）裁判所系の管理人制度
ここからは用語を流れの中で解説します。
A：相続関係が把握できるなた「相続登記本申請」
相続関係が把握でき、協力が得られるなら、戸籍収集→法定相続情報一覧図→相続登記の順で進めます。
登記が完了すると、所有者が現在の相続人に更新され、誰の同意が必要かが一気に明確になります。農地転用の準備（4条/5条申請書、事業計画、位置図、同意書）も並行しやすくなります。
B：時間がない・相続人が多いなら「相続人申告登記」
協議中で持分や代表者がまだ確定しない場合は、相続人申告登記で「相続が開始し、当事者が相続人であること」を先に示す「相続人申告登記」という選択肢があります。
これは義務化に合わせ新設された制度で、本登記の前段として“相続の存在”を登記簿に反映できます。
転用の同意取りや連絡先整理の足掛かりになり、申請義務の観点でもプラスです。
C：相手が不明・連絡不能なら「管理人」制度を検討
相続人の一部が行方不明、所有者が不明の場合は、家庭裁判所が選任する管理人（不在者財産管理人や所有者不明土地管理人等）を通じた手続を検討します。所有者不明土地法や関連改正で、公的に管理・処分を進める枠組みが整えられています。転用と処分をどう結びつけるかは個別設計ですが、“止まっている土地”を動かす最後の切り札になり得ます。
どれを選ぶ？――対応パターン早見表
文章の理解を助けるために、状況別の道筋を表で整理します。**結論は「まず相続登記。難しければ申告登記や管理人で通路をつくる」**です。
| 状況 | おすすめの初手 | ねらい | その後の流れ |
|---|---|---|---|
| 相続人の協力が得られる | 相続登記（本申請） | 所有者特定・同意者確定 | 4条/5条申請の実書類整備 |
| 相続人多数・協議中 | 相続人申告登記 | 相続の事実を先に可視化 | 代表者選定→本登記→同意取得 |
| 相続人の一部不明 | 不在者財産管理人申立て | 同意取得ルートの確保 | 管理人の同意・手続経由で整理 |
| 所有者が長期不明 | 所有者不明土地管理人等 | 公的管理ルートで前進 | 処分・利用の可否を個別検討 |
転用の現場で“もう一歩”差が出る実務
転用審査は、同意関係と権利関係の確認でつまずきがちです。
ここはテクニックではなく、証拠の束ね方と関係者の線引きで解決します。
まず、賃借権等が残っていないかを確認し、該当すれば賃借人の同意を先に確保します。
これは農地法の運用上、“転用の妨げとなる権利者”の同意として重視されます。
あわせて、水利・土地改良区の承諾など地域実務のチェックも並行で進めるとスムーズです。
時系列で見る“止めない”段取り
「土地の名義人と同意者を確定→転用の妨げとなる権利を整理→4条/5条申請」が王道です。
補助的に、最短で走る段取りを箇条書きで置きます。
- 相続関係の確定：戸籍収集→相続関係図→相続登記（難しければ相続人申告登記で可視化）。
- 権利者の同意整理：賃借・使用貸借・地役権などの確認→該当者の同意取得。
- 地域実務の確認：水利・土地改良区・隣地の扱いなど、農業委員会の運用を事前ヒアリング。
- 申請書の整備：事業計画・図面・位置図・同意書類→4条/5条に合わせて提出。
“所有者不明”でも慌てないための心構え
所有者が不明・相続人の一部が見つからない･･･そんなときこそ、裁判所ルートを使って“代わりに進められる体制”を活用します。管理人の選任は時間も費用もかかりますが、止まった時間を取り戻せることが最大の価値です。
申請スケジュールと並走して選任を進めれば、現地の計画や造成の時期と矛盾しない工程管理が可能になります。
まとめ
農地転用は、名義・同意・計画の三点がそろえば、大きく前に転がります。
相続登記の義務化で、未了土地を放置するリスクは確実に上がりました。まずは相続登記（または相続人申告登記）で登記簿を「今」に更新し、妨げとなる権利者の同意を先に整えてから、4条/5条申請へ――この順番が、所有者不明土地で止めない最短ルートです。
当事務所では、登記関係については関係士業と連携し、相続・登記まわり確認→同意関係の整理→農業委員会との事前相談→4条/5条申請書の作成までワンストップで伴走します。
「名義が古いけれど、どこから手を付ければ？」という段階から歓迎です。
状況に合わせて、止まらない段取りをご提案します。
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