宅建業免許の新規申請で失敗しない：専任宅建士・事務所要件・保証制度の実務整理

宅建業を始める際に必要となるのが宅地建物取引業免許ですが、申請の段階でつまずくケースは少なくありません。特に「専任宅建士の要件」「事務所の独立性」「保証金か保証協会かの選択」は、形式だけ整えても実体が伴わなければ補正や不許可の原因になります。また、知事免許と大臣免許の違いも正しく理解していないと、後から変更手続が必要になることがあります。このコラムでは、新規申請時に押さえるべきポイントを、実務目線で丁寧に解説します。

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H2 免許の種類と基本構造を理解する

宅建業免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許の2種類があります。判断基準は単純で、「事務所が1都道府県内のみ」なら知事免許、「複数都道府県に設置」するなら大臣免許となります。支店設置予定がある場合は、将来的な展開も見据えて検討する必要があります。

また、免許は5年ごとの更新制です。新規取得時点から更新までを見据えた管理体制を整えておくことが重要です。新規申請では、人的要件・場所要件・財産的基礎の3点が中心的に審査されます。

H3 「宅建業」とは何を指すのか

宅建業とは、不特定多数を相手に宅地や建物の売買・交換・賃貸の代理または媒介を反復継続して行う事業を指します。自社所有物件の売却のみであれば該当しない場合もありますが、実務では判断が難しいこともあります。

「仲介手数料を取らないから免許は不要」と誤解されることがありますが、報酬の有無ではなく行為の内容で判断されます。事業モデルを整理したうえで、該当性を確認することが必要です。

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H2 専任宅建士の要件と落とし穴

事務所ごとに、一定数の専任宅建士を設置する義務があります。原則として、従業者5人につき1人以上の割合です。ここで重要なのは「専任性」です。単に資格を持っているだけでは足りず、常勤性が求められます。

他社の役員や常勤従業員を兼務している場合、専任と認められない可能性があります。また、社会保険加入状況なども確認対象になることがあります。

H3 専任宅建士の実務的チェックポイント

・他社との兼務がないか
・事務所に常勤しているか
・資格登録が有効か
・専任宅建士証の交付を受けているか

これらが揃って初めて、要件を満たすことになります。形式だけ整えても、実体が伴わなければ補正対象となります。

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H2 事務所要件の考え方

事務所は、宅建業を独立して営める状態であることが必要です。居住用物件の一室を使用する場合でも、事業専用スペースが明確に区分されている必要があります。

また、看板や標識の掲示、電話・机・書庫などの設置状況も確認されます。シェアオフィスの場合、独立性が認められないケースもあるため、契約内容の確認が重要です。

H3 バーチャルオフィスは可能か

原則として、実体のないバーチャルオフィスでは免許は困難です。来客対応が可能で、業務が実際に行われていることが必要です。賃貸借契約書の用途欄や使用制限も審査対象になります。

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H2 保証金か保証協会かの選択

宅建業を始める際には、営業保証金を供託するか、保証協会に加入する必要があります。営業保証金は本店1,000万円、支店500万円と高額であるため、多くの事業者は保証協会を選択します。

保証協会の場合、弁済業務保証金分担金の納付で足りるため、資金負担は軽減されます。ただし、協会ごとに加入審査があるため、早めの準備が必要です。

区分	営業保証金	保証協会
本店	1,000万円	分担金（約60万円前後）
支店	500万円	分担金追加

※実際の金額は協会や時期により異なります。

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H2 新規申請の流れ

1. 要件確認
2. 事務所準備
3. 専任宅建士設置
4. 保証制度選択
5. 書類作成・提出
6. 審査（約1～2か月）
7. 免許通知後、営業開始

書類の不備があると補正が入り、審査期間が延びます。事前に要件を整理することが重要です。

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まとめ／アクシスサポート行政書士事務所へのご相談

宅建業免許の新規申請は、単に書類を揃える作業ではなく、人的要件・場所要件・財産的基礎を総合的に整える工程です。このコラムで解説したように、専任宅建士の専任性、事務所の独立性、保証制度の選択は特に重要なポイントです。

アクシスサポート行政書士事務所では、申請前の要件診断から書類作成、保証協会加入手続まで一括サポートしております。開業を確実に成功させるためにも、ぜひ事前にご相談ください。

結論ポイント（箇条書き）

・知事免許か大臣免許かは事務所所在地で決まる
・専任宅建士は「常勤性」が重要
・事務所は独立性が必要
・保証協会加入が一般的
・事前設計が補正防止につながる