35条書面(重要事項説明書)・37条書面(契約書)作成のポイント

不動産の売買・賃貸の現場では、「35条書面（重要事項説明書）」と「37条書面（契約内容記載書面＝契約書）」がセットで登場します。
どちらも宅地建物取引業法に根拠がある書類ですが、

• いつ作るのか
• 誰が説明するのか
• 誰に渡すのか

といったポイントが違うため、テンプレートの設計を間違えるとトラブルの元になります。
今回は、現場でそのまま応用しやすいように、実務テンプレを組み立てるときの考え方を整理してお伝えします。

そもそも35条書面・37条書面の違い

まずは、2つの書面の「役割」と「タイミング」を押さえておくと、テンプレの構成が一気に整理しやすくなります。

35条書面とは（重要事項説明書）

35条書面とは、「重要事項説明書」のことです。
宅地建物取引業法35条に基づき、契約前に、買主・借主になろうとする人へ、物件や取引条件の重要なポイントを説明するための書面です。

• 作成義務があるのは宅建業者
• 内容を説明するのは 宅地建物取引士（国家資格を持つ不動産の専門家）
• 説明の相手は、主に買主・借主側

というのが大枠のイメージです。

37条書面とは（契約内容記載書面＝契約書）

37条書面は、「契約内容記載書面」と呼ばれ、一般的には売買契約書・賃貸借契約書そのものが37条書面を兼ねる形で作られます。宅地建物取引業法37条に基づき、契約が成立したあとに、契約内容を書面化して当事者に渡すことが義務付けられています。

• 契約成立「後」に作成・交付
• 書面への宅建士の記名が必要（説明義務までは求められていない）
• 交付の相手は、契約の当事者（売主・買主、貸主・借主）

という点がポイントです。

35条書面と37条書面の比較イメージ

違いをイメージしやすいように、最低限押さえておきたい比較ポイントを表にしました。

項目	35条書面（重要事項説明書）	37条書面（契約内容記載書面＝契約書）
タイミング	契約前に交付し説明	契約成立後、遅滞なく交付
主な目的	契約前に、判断材料を伝える	成立した契約内容を確認・証拠化する
説明義務	宅建士が説明する義務あり	説明義務は規定されていない
交付相手	買主・借主（権利取得者）	契約当事者双方
交付方法	書面。承諾があれば電子交付も可	書面。承諾があれば電子交付も可

このように、「契約前の説明書」なのか、「契約後の契約書」なのかをまず頭の中で分けておくと、テンプレを作り分けしやすくなります。

35条書面(重要事項説明書)を組み立てるコツ

35条書面は、買主・借主の「不安」をどれだけ減らせるかが実務上のポイントです。法律上の必須項目を押さえつつ、現場で説明しやすい構成にすることが大切です。

重要事項説明書の構成

35条書面のテンプレは、次のようなブロック構成で考えると整理しやすくなります。

1. 物件の基本情報
   　所在、地番・家屋番号、構造・規模、面積、登記簿上の表示など、物件そのものの「プロフィール」にあたる部分です。
2. 権利関係の情報
   　所有者、抵当権などの担保権、賃借権の有無など、「誰がどんな権利を持っているのか」を整理する部分です。
3. 法令上の制限・都市計画など
   　用途地域、建ぺい率・容積率、道路との関係、地区計画など、建築基準法や都市計画法に関わる制限をまとめます。
4. ライフライン・インフラに関する情報
   　上水道・下水道・ガス・電気などの引き込み状況や整備状況、私道負担の有無など、日常生活に直結する情報です。
5. 取引条件に関する事項
   　代金額、支払時期・方法、手付金、違約金・損害賠償の予定、契約解除に関する取り決めなど、契約条件そのものに関する説明をまとめます。
6. その他の重要事項
   　管理費・修繕積立金（マンションの場合）、管理委託先、更新料、用途制限、将来の建替え・解体に関する取り決めなど、個別性が高い部分を整理します。

これらのブロックを一定の順番で並べておくと、案件ごとの差し替え・追記がしやすく、「テンプレらしいテンプレ」になります。

実務で意識したいチェックポイント

35条書面テンプレを運用するときには、次のような点を意識すると、クレーム予防効果が高まります。

まず重要なのは、「図面や別紙との整合性」です。
間取り図や配置図に書いてある内容と、35条書面の記載が微妙にずれていると、「聞いていた話と違う」と感じさせてしまいます。図面・パンフレット・ネット広告との内容差異は、テンプレの段階で「記載箇所」を固定しておき、チェックしやすくしておくと安心です。

次に、専門用語に必ず簡単な日本語の説明を添えることです。
たとえば「建ぺい率」「容積率」「用途地域」といった言葉は、宅建試験では基本用語ですが、一般の方にはイメージしづらい場合があります。書面の中に括弧書きで、

建ぺい率（敷地面積に対する建物の建てられる面積の割合です）

といった形で、一行で良いので日本語の補足を入れておくと、後日の説明トラブルを減らせます。

37条書面（契約書）を組み立てるコツ

37条書面は、実務上ほとんどの場合、売買契約書・賃貸借契約書のひな型として扱われます。
「権利関係・条件を、後から見ても一目でわかるようにすること」がテンプレ作成のゴールです。

契約書の標準的な構成

37条書面＝契約書のテンプレは、次のような流れで構成しておくとスムーズです。

1. 契約当事者（売主・買主／貸主・借主）の表示
2. 物件の特定（所在地、家屋番号、構造・規模、敷地権など）
3. 売買代金又は賃料・敷金・保証金の額
4. 支払方法・支払期日
5. 所有権移転時期・引渡し時期
6. 表示登記・保存登記・移転登記の扱い
7. 瑕疵担保（契約不適合責任）の範囲と期間
8. 契約解除・違約金・損害賠償
9. 特約条項（ローン特約、建築条件付き土地の条件など）
10. 管轄裁判所などの紛争解決条項

このように項目立てを固定しておくことで、案件ごとに数字・日付・特約だけを入れ替える運用がしやすくなります。

重要事項説明書とのリンクに注意

37条書面テンプレを作るときに意外と見落とされやすいのが、35条書面との対応関係です。35条書面で説明した内容と、37条書面（契約書）に書かれている内容が食い違うと、後から「説明と違う」「聞いていない」というトラブルにつながります。

そのため、実務テンプレとしては、

• 「35条書面の該当項目」欄を、37条書面のひな型の余白メモに入れておく
• 社内のチェック時に、「35条の○番と、37条の第○条が対応しているか」を確認できるようにしておく

といった工夫をすることで、2つの書面をワンセットで管理する体制が作りやすくなります。

テンプレを運用するときの実務ポイント

テンプレを作っただけでは不十分で、「どう運用するか」まで決めておくことが、宅建業者のリスク管理につながります。

電子交付と紙のバランスを決めておく

近年は、相手方の承諾があれば、35条書面・37条書面とも、電磁的方法（PDF送付など）で交付できる制度が整ってきています。

一方で、ITに慣れていないお客様もまだまだ多く、

• 重要事項説明はオンラインだが、説明後に紙で控えも渡す
• 契約書は電子署名で締結するが、希望があれば紙で謄本を渡す

といったように、事務所としての基本方針を決めておくことが安心につながります。
テンプレも、「紙用」と「PDF用」でレイアウトを最初から分けておくと、実務がスムーズです。

自社オリジナルの「書面のテンプレ」を作成しましょう

ここまで見てきたように、35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書）は、役割もタイミングも違う別の書類です。

• 35条書面は、契約前に不安を減らすための「説明用テンプレ」
• 37条書面は、合意内容を形に残す「契約確認テンプレ」

とイメージしていただくと、自社の書式整備の方向性が見えてくるはずです。

一方で、実際の案件では、再建築不可・借地権・私道負担・既存不適格建築物・ローン特約・建築条件付き土地など、少し複雑な要素が絡んできます。こうしたケースでは、ひな型のままでは危ういことも多く、条文や特約の書き方を一つ変えるだけでリスクが大きく変わることもあります。

当事務所では、

• 自社の35条書面・37条書面テンプレのレビュー
• 個別の案件に合わせた条項例のご提案
• 電子契約・IT重説を前提とした書式・運用ルールづくり

といったご相談もお受けしています。

「うちの書式、このままで大丈夫かな？」と少しでも不安を感じたら、一度お気軽にご相談ください。
現場の負担を増やさず、トラブルを防ぎつつ、説明もしやすい「実務テンプレ」の整備を一緒に進めていければと思います。