相続登記の義務化時代にやることリスト

2024年4月1日から相続登記が義務になりました。
相続が起きた際に判断に迷わないように、期限、選べる手続、準備物、進め方を入口から順に整理します。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ法務局で移す手続のことです。
※相続登記の実務は司法書士になります。

相続登記義務化の全体像

相続登記は、相続で不動産の取得を知った日から3年以内の申請が義務です。
「不動産の取得を知った日」とは、相続開始（死亡）と自分が相続人であることを知った日を指します。
正当な理由なくこの期限を過ぎると、10万円以下の過料になることがあります。
住所や氏名が変わったときの変更登記にも義務があり、こちらは2年以内の申請が必要で、過料は5万円以下とされています。

期限内の相続登記が難しい場合は「相続人申告登記」がおすすめ

相続人が決まっているものの、不動産の分割内容が未確定で期限内に相続登記ができない可能性がある場合、「相続人申告登記」をする方法があります。
相続人申告登記とは、正式な名義変更前に「自分が相続人である」ことを申告しておく新制度で、期限内に申告すれば過料リスクを避けつつ、遺産分割協議の時間を確保できます。分け方がまとまった段階で、所有権移転の本登記へ進みます。遺言がある場合は、その遺言に基づく登記が近道です。

相続登記でそろえる準備書類

準備書類は、「人」、「物」、「意思」に分けると整理しやすいです。
「人」は、被相続人の出生から死亡までの戸籍一式、相続人全員の戸籍、相続関係を一枚で示す法定相続情報一覧図を作成すると手続きが円滑になります。
「物」は、不動産登記事項証明書と固定資産評価証明書で、所在・地番・家屋番号と評価額を確認します。
「意思」は、遺言書または相続人全員の遺産分割協議書で、誰がどの不動産を取得するかを明記します。遺産分割協議書は実印・印鑑証明書を添えるのが実務の標準です。

基本的な進め方のまとめ

相続発生直後は、死亡の事実と相続人範囲を確認します。ここで「法定相続情報一覧図」を先に作ると、以後の手続で戸籍一式を何度も提出せずに済みます。
相続財産の分割方法が未確定なら、相続人申告登記を先に行い、期限管理をクリアします。
分割方法が決まったら、遺言に沿うか、協議書どおりに登記申請書を作成し、評価証明書を添えて法務局へ提出します。登録免許税は固定資産評価額の0.4%が目安で、収入印紙で納付します。

相続人が遠方であったり、未成年である場合の手続き

相続人が遠方で連絡が取りにくい場合は、委任状で代表相続人に集約し、書類の往復を減らします。
相続人の一部が未成年なら、家庭裁判所の特別代理人選任が必要になることがあり、時間を見込むと安心です。
不動産が多数に分かれている場合は、一覧表に地番・家屋番号・評価額・取得者を並べ、協議書と整合させると、補正（書類の差し戻し）が減ります。

名義変更以外にやることを整理する

登記が終わったら、市区町村の固定資産税の納税通知書の宛先を新所有者に切り替えます。
公共料金や管理組合、火災保険の名義も同時に見直します。未利用地は、将来ビジョンとして売却・賃貸・相続土地国庫帰属制度の検討を入れておくと、維持費の無駄を防げます。
相続土地国庫帰属制度とは、相続で取得した土地について、建物や埋設物がなく境界・権利関係が明確で、担保・通路・他人の使用権が付いておらず危険や過大な管理負担のおそれもない等の基準を満たし、審査手数料と負担金を納付すれば国に引き取ってもらえる制度で、管理負担の軽減に役立ちます。

よくあるトラブルのケース

相続登記で最も多いトラブルは、戸籍が一部欠けて相続人が確定できず、申請が止まってしまうケースです。被相続人の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の現在戸籍の抜け漏れを最初に点検することが重要です。
次に多いトラブルは、不動産の特定が甘く、地番と住居表示を混同するケースです。不動産登記事項証明書の表示に合わせて記載することで避けられます。さらに、評価証明書の年度が古く、登録免許税の計算が合わないこともあります。評価基準日を確認して最新年度で取り直すと補正を防げます。

相続登記は誰に頼めばいいか

相続登記の申請代理は司法書士の業務ですが、相続関係説明図・遺産分割協議書の作成、戸籍収集、法定相続情報一覧図の取得など事前の書類準備は行政書士でも対応できます。司法書士が書類作成まで一括対応できない場合は、行政書士が必要書類一式を整え、登記申請は提携司法書士へ円滑に引き継ぐという方法もあります。ワンストップで連携することで書類の差し戻しが減り、全体のスケジュールを短縮できます。

住所・氏名変更登記も忘れない

相続とは別に、所有者自身の住所移転や改姓があった場合は、2年以内の変更登記が義務です。
変更登記とは、所有者の最新の住所・氏名を登記簿に反映させる手続で、後日の不動産の売却や担保設定で必ず必要になります。

まとめ

今回は、「相続登記義務化」のポイントを、期限、制度、書類、流れの順で見通せるようにまとめました。
まずは、法定相続情報一覧図を起点に、人・物・意思を整え、相続人申告登記で期限管理を確実にし、分け方が固まり次第に本登記へ進む・・・というのが王道です。
個別の事情で判断が分かれる場面もありますので、状況をうかがえれば、必要書類の取り寄せから協議書の作成、司法書士との連携まで、実務の段取りをご提案します。相続の発生が見えた段階でも、すでに期限が迫っている場合でも、遠慮なくご相談ください。