静岡県で宅建業免許を取る前に確認したい事務所・専任取引士・保証金

「不動産会社を開業したい」
「法人を作って、売買や賃貸仲介を始めたい」
「宅建士はいるが、事務所や保証協会の準備が分からない」

静岡市・藤枝市・焼津市周辺でも、不動産業の開業に向けて宅建業免許を検討する方は少なくありません。

宅建業免許は、申請書を出せばすぐ営業できる手続ではありません。
事務所の独立性、専任の宅地建物取引士の設置、代表者や政令使用人の常駐性、欠格要件、営業保証金または保証協会加入など、開業前に確認すべき点があります。

この記事では、静岡県で宅建業免許を取得して不動産業を始めたい方向けに、申請前に整理しておきたいポイントを分かりやすく解説します。

宅建業免許が必要になる主な場面

宅建業免許は、宅地や建物の取引を「業として」行う場合に必要になる免許です。

たとえば、次のような事業を反復継続して行う場合は、宅建業免許の要否を確認する必要があります。

• 宅地や建物の売買
• 宅地や建物の交換
• 売買や交換の代理
• 売買や交換の媒介
• 賃貸借の代理
• 賃貸借の媒介

国土交通省は、宅地建物取引業の免許について、2以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣、1つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合は都道府県知事が免許権者になると案内しています。

ここで注意したいのは、「仲介だけが宅建業ではない」という点です。
自社で不動産を仕入れて販売する場合でも、反復継続して事業として行うのであれば、宅建業免許が必要になる可能性があります。

一方、自分が所有する建物を単に賃貸するだけの場合など、宅建業免許が不要と考えられるケースもあります。
ただし、事業の実態によって判断が分かれることがあるため、開業前に確認しておくことが大切です。

静岡県知事免許と国土交通大臣免許の違い

静岡市・藤枝市・焼津市など、静岡県内だけに事務所を置いて宅建業を営む場合は、原則として静岡県知事免許を検討します。

一方、静岡県と愛知県、静岡県と東京都など、2つ以上の都道府県に事務所を置いて宅建業を行う場合は、国土交通大臣免許が必要になります。

ここでいう「事務所」は、単なる作業場所や一時的な打合せ場所ではありません。
宅建業の契約締結や営業活動の拠点となる場所をいいます。

最初は静岡県知事免許で開業し、将来的に県外へ支店を出す場合は、免許換えが必要になることがあります。
開業時点だけでなく、今後の事業展開も見ながら申請区分を検討しましょう。

静岡県での申請から営業開始までの流れ

静岡県で宅建業免許の新規申請をする場合、基本的な流れは次のようになります。

1. 申請書類と添付書類を作成する
2. 管轄の担当土木事務所に申請する
3. 県で免許基準に基づく審査が行われる
4. 免許交付決定
5. 審査結果の通知
6. 営業保証金の供託または宅地建物取引業保証協会の加入手続
7. 免許証の交付
8. 免許証の受領後に営業開始

静岡県は、免許証の受領以降に営業開始となることを案内しています。つまり、免許交付決定の通知を受けただけでは、まだ営業を開始できません。

この点は、開業スケジュールを組むうえで非常に重要です。
事務所の賃貸借契約、法人設立、宅建士の雇用、保証協会加入、広告開始日、ホームページ公開日などを、免許証交付までの流れに合わせて考える必要があります。

申請手数料と提出先

静岡県知事免許の新規申請では、申請手数料として33,000円分の静岡県収入証紙を免許申請書の所定欄に貼付すると案内されています。提出部数は3部、提出先は主たる事務所を管轄する土木事務所宅地建物取引業担当課です。

静岡市・藤枝市・焼津市のどこに主たる事務所を置くかによって、確認すべき窓口が変わる場合があります。
申請前には、静岡県の最新案内や添付書類一覧を確認しましょう。

宅建業免許で確認される主なポイント

静岡県の案内では、宅建業免許の主な審査内容として、欠格要件、事務所の設置状況、代表者や政令で定める使用人の常駐性、専任の宅地建物取引士の設置義務・常勤性・専任性などが示されています。

ここからは、特に相談が多いポイントを整理します。

事務所要件で確認したいこと

宅建業免許では、事務所の設置状況が重要です。

静岡県は、事務所について、他法人、他個人事務所、自宅居住部分等からの独立性、いわゆる非混在状態の確保や、建物の継続性の確保を審査内容として挙げています。

つまり、単に机とパソコンを置けばよいというものではありません。
宅建業を継続的に行う事務所として、独立した営業実態を示せるかが確認されます。

自宅兼事務所の場合

自宅の一部を事務所にする場合は、居住部分と事務所部分が明確に分かれているかが問題になります。

たとえば、玄関、応接スペース、執務場所、書類保管場所、来客対応の動線などを確認する必要があります。
居住スペースを通らなければ事務所に入れない場合や、他の生活空間と混在している場合は注意が必要です。

賃貸物件の場合

賃貸物件を事務所にする場合は、賃貸借契約上、宅建業の事務所として使用できるかを確認します。

住居専用物件、SOHO物件、レンタルオフィス、シェアオフィスなどでは、使用方法や独立性の面で確認が必要になることがあります。
契約前に、宅建業免許の事務所として使える可能性があるか確認しておくと安心です。

法人設立前後の注意点

法人で宅建業免許を申請する場合は、法人の登記内容も確認が必要です。
会社の目的に宅建業に関する内容が入っているか、代表者や役員構成に問題がないか、事務所所在地と登記所在地の関係はどうかを確認します。

法人設立登記は司法書士の業務領域です。
行政書士は、宅建業免許申請や定款作成などをサポートできますが、登記申請が必要な場合は司法書士との連携が必要です。

専任の宅地建物取引士の設置

宅建業免許では、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。

静岡県は、各事務所には宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で、宅地建物取引士証の交付を受けている者を専任として設置しなければならないと案内しています。また、専任の宅地建物取引士は当該事務所への常勤が義務付けられ、当該事務所での宅建業務に専念できる状態でなければならないとされています。

ここで大切なのは、単に宅建試験に合格しているだけでは足りないという点です。
宅地建物取引士として登録し、宅地建物取引士証の交付を受けている必要があります。

また、他社で専任の宅建士になっている人や、常勤性が説明できない人を、自社の専任宅建士として置くことはできません。

代表者が宅建士であれば、代表者自身が専任の宅建士になることも考えられます。
一方、代表者が宅建士でない場合は、専任の宅建士を雇用するなど、開業体制を整える必要があります。

代表者・政令使用人の常駐性

宅建業の事務所には、契約締結権限を有する者を置く必要があります。

静岡県は、代表者が常駐しない事務所では、宅建業に関して代表権が委任された「政令で定める使用人」を設置しなければならないと案内しています。

たとえば、法人の代表者が別事業も行っていて、宅建業の事務所に常駐できない場合や、支店を設ける場合には、政令使用人の設置を検討することがあります。

「代表者が名前だけ置かれている」
「実際の営業責任者が誰か分からない」
「契約締結権限を持つ人が事務所にいない」

このような状態では、申請時に問題になる可能性があります。

欠格要件の確認

宅建業免許では、申請者や役員等が欠格要件に該当しないことも確認されます。

国土交通省は、宅地建物取引業法第5条の免許基準について、欠格要件に該当する場合や、免許申請書・添付書類に重要な事項について虚偽記載がある場合、重要な事項の記載が欠けている場合には、免許を受けることができないと案内しています。

法人の場合は、代表者だけでなく、役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士など、関係者の確認が必要になります。
過去の処分歴や役員構成に不安がある場合は、申請前に確認しましょう。

営業保証金と保証協会

宅建業免許では、免許交付決定後に営業保証金の供託または宅地建物取引業保証協会への加入手続が必要になります。

静岡県の新規免許申請の流れでも、免許交付決定後に、申請者が営業保証金の供託または宅地建物取引業保証協会の加入手続を完了させ、その後に免許証が交付されると案内されています。

多くの新規開業者は、営業保証金を供託する方法と、保証協会へ加入する方法のどちらで進めるかを検討します。
どちらが適しているかは、資金計画、加入予定団体、開業時期、事業方針によって異なります。

ここで注意したいのは、保証協会の加入手続にも時間がかかることがある点です。
免許申請だけを進めて、保証協会の準備を後回しにすると、免許証交付や営業開始が遅れる可能性があります。

免許申請中に営業してよいのか

宅建業免許の申請中に、宅建業として営業を開始することはできません。

静岡県は、免許証の受領以降に営業開始と案内しています。
そのため、免許申請中の段階で、不動産の媒介契約を締結したり、宅建業者として広告を出したり、宅建業に該当する営業活動を行うことは避ける必要があります。

ホームページやチラシを準備すること自体は考えられますが、公開時期や表現には注意が必要です。
「免許取得予定」といった表示であっても、誤認を招く可能性があるため、事前に確認しましょう。

開業前に準備しておきたい書類

宅建業免許の申請では、申請者の状況に応じてさまざまな添付書類が必要になります。
静岡県も、提出書類については「宅地建物取引業免許申請の添付書類一覧」を確認するよう案内しています。

一般的には、次のような資料を整理しておくと進めやすくなります。

・法人の登記事項証明書
・定款
・役員に関する書類
・専任の宅地建物取引士に関する書類
・宅地建物取引士証の写し
・事務所の賃貸借契約書
・事務所の写真
・事務所の平面図
・略歴書
・身分証明書
・登記されていないことの証明書
・決算書または開始貸借対照表
・納税証明書
・従業者に関する資料
・保証協会加入または供託に関する準備資料

必要書類は、法人か個人か、代表者が常駐するか、支店があるか、専任の宅建士の状況などによって変わります。
古い様式や他県の案内を参考にすると、静岡県の現在の運用と合わないことがあるため注意しましょう。

宅建業免許の有効期間と更新

宅建業免許は、取得したら終わりではありません。

国土交通省は、宅地建物取引業の免許の有効期間は5年間であり、引き続き業を営む場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までに更新申請を行う必要があると案内しています。

更新期限を過ぎると、事業継続に大きな影響が出ます。
開業後は、免許日、有効期間、更新申請期間を管理しておきましょう。

開業後の変更届にも注意

宅建業免許は、新規取得後の管理も重要です。

静岡県は、宅建業者が免許申請書に記載した一定の項目について変更があった場合、宅地建物取引業法第9条により変更届をしなければならないと案内しています。届出が必要な項目には、商号又は名称、法人代表者、法人役員、主たる事務所の移転、従たる事務所の新設・廃止・移転、政令使用人、専任の宅地建物取引士などが含まれます。

申請期限は、変更のあった日から30日以内です。

不動産業では、役員変更、事務所移転、専任宅建士の退職・入社、電話番号変更などが起こりやすいです。
変更届を忘れると、更新時や行政庁への確認時に困ることがあります。

よくある勘違い

宅建士がいればすぐ開業できると思っている

専任の宅地建物取引士は重要ですが、それだけでは宅建業免許は取得できません。
事務所、代表者や政令使用人、欠格要件、保証金・保証協会、添付書類などを総合的に確認する必要があります。

事務所を借りれば申請できると思っている

事務所は、独立性や継続性が確認されます。
シェアオフィス、自宅兼事務所、住居用賃貸物件などは、申請前に慎重な確認が必要です。

免許交付決定後すぐ営業できると思っている

静岡県の流れでは、免許交付決定後に営業保証金の供託または保証協会加入手続を完了させ、免許証の交付を受けてから営業開始となります。
開業予定日を決めるときは、この期間も見込んでおきましょう。

法人設立と宅建業免許の順番を考えていない

法人で申請する場合、会社目的、役員構成、事務所所在地、専任宅建士の雇用関係などを整える必要があります。
法人設立後に目的変更が必要になると、余計な時間と費用がかかる場合があります。

開業後の変更届を忘れてしまう

宅建業免許は、取得後も変更届や更新申請が必要です。
特に専任宅建士の退職、役員変更、事務所移転は、届出漏れが起こりやすい項目です。

行政書士に相談しやすいケース

次のような場合は、早めに行政書士へ相談すると、開業までの流れを整理しやすくなります。

• 静岡県で不動産会社を開業したい
• 個人で宅建業免許を取りたい
• 法人設立と宅建業免許をまとめて進めたい
• 事務所が要件を満たすか不安
• 自宅兼事務所やレンタルオフィスで申請したい
• 専任の宅地建物取引士の常勤性や専任性に不安がある
• 保証協会加入までのスケジュールを整理したい
• 免許申請書や添付書類の準備に時間が取れない
• 開業後の変更届や更新管理も相談したい

宅建業免許は、開業準備の段階で確認すべきことが多い手続です。
事務所契約を結んだ後や、専任宅建士を採用した後に要件上の問題が分かると、計画の見直しが必要になることがあります。

アクシスサポート行政書士事務所では、静岡市・藤枝市・焼津市を中心に、静岡県内の宅建業免許申請をサポートしています。
初回相談無料のため、「まだ開業時期が決まっていない」「何から準備すればよいか分からない」という段階でもご相談いただけます。

よくある質問

宅建業免許は個人でも取れますか？

個人でも、要件を満たせば宅建業免許を取得できる可能性があります。
ただし、事務所、専任の宅地建物取引士、欠格要件、営業保証金または保証協会加入などを確認する必要があります。

静岡県内だけで営業する場合は何免許になりますか？

静岡県内のみに事務所を置いて宅建業を行う場合は、原則として静岡県知事免許を検討します。
2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は、国土交通大臣免許が必要になります。

宅建士に合格していれば専任取引士になれますか？

宅建試験に合格しているだけでは足りません。
宅地建物取引士として登録し、宅地建物取引士証の交付を受けている必要があります。また、専任の宅地建物取引士は、当該事務所への常勤性と専任性が求められます。

自宅を宅建業の事務所にできますか？

可能性はありますが、居住部分との独立性や非混在状態を確認する必要があります。
自宅兼事務所で申請したい場合は、間取り、出入口、応接スペース、書類保管場所などを事前に確認しましょう。

免許申請中に広告を出してもよいですか？

宅建業者として営業していると誤認される広告は避ける必要があります。
静岡県は、免許証の受領以降に営業開始と案内しています。免許申請中の広告やホームページ公開は、表現や時期に注意しましょう。

免許の更新はいつ行いますか？

宅建業免許の有効期間は5年間です。
引き続き営業する場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までに更新申請を行う必要があります。

役員や専任宅建士が変わった場合は届出が必要ですか？

必要になることがあります。
静岡県は、法人代表者、法人役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士などの就退任について、変更届の対象として案内しています。申請期限は変更のあった日から30日以内です。

まとめ

静岡県で宅建業免許を取得して不動産業を始めるには、事務所、専任の宅地建物取引士、代表者や政令使用人、欠格要件、営業保証金または保証協会加入などを順番に確認する必要があります。

特に注意したいのは、免許交付決定だけでは営業を開始できない点です。
静岡県の案内では、営業保証金の供託または保証協会加入手続を完了し、免許証の交付を受けた後に営業開始となります。

また、宅建業免許は取得後の管理も重要です。
役員変更、事務所移転、専任宅建士の変更、更新申請などを適切に管理しておくことで、開業後のトラブルを防ぎやすくなります。

アクシスサポート行政書士事務所では、静岡市・藤枝市・焼津市を中心に、宅建業免許の新規申請、更新、変更届をサポートしています。
初回相談無料ですので、「事務所が要件を満たすか分からない」「専任宅建士の準備に不安がある」「法人設立とあわせて相談したい」という段階でも、お気軽にご相談ください。