静岡県で宅建業免許を取る流れ｜営業開始前に確認したいポイント

「不動産会社を始めたい」
「法人を作ったので、宅建業免許も取りたい」
「専任の宅建士はいるが、営業開始までの流れが分からない」

静岡市・藤枝市・焼津市周辺で不動産業の開業を考える方から、このようなご相談をいただくことがあります。

宅地や建物の売買・交換、売買や賃貸の代理・媒介を事業として行う場合、宅地建物取引業免許、いわゆる宅建業免許が必要です。宅建業を営むためには、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。

ただし、宅建業免許は、申請書を出したらすぐ営業できる手続ではありません。申請書類の準備、土木事務所への申請、審査、営業保証金の供託または保証協会加入、免許証の交付という流れを経て、免許証を受け取ってから営業開始となります。静岡県も、新規免許申請についてこの流れを案内しています。

この記事では、静岡県で宅建業免許を取得したい方に向けて、営業開始前に確認すべきポイントを分かりやすく整理します。

宅建業免許が必要になる主なケース

宅建業免許が必要になるのは、宅地や建物の取引を「業として」行う場合です。

たとえば、次のような事業を行う場合は、宅建業免許の確認が必要です。

・宅地や建物を仕入れて販売する
・不動産売買の仲介を行う
・不動産賃貸の仲介を行う
・宅地や建物の交換を行う
・売買、交換、賃貸の代理を行う

一方で、自分が所有する物件を単に貸すだけの場合は、通常は宅建業免許が不要とされることがあります。ただし、事業内容や取引形態によって判断が変わるため、「不動産に関係する事業だから免許が必要」「賃貸だから免許不要」と単純に決めつけないことが大切です。

国土交通省関東地方整備局は、宅建業について、宅地・建物の売買、交換、売買・交換・貸借の代理または媒介を業として行うものと説明しています。ここでいう「業として」とは、営利目的で不特定多数に対して継続的または反復的に行うものとされています。

開業前には、予定している事業が宅建業にあたるかを整理しておきましょう。

静岡県知事免許と国土交通大臣免許の違い

宅建業免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許があります。

静岡県内だけに宅建業の事務所を置く場合は、原則として静岡県知事免許です。

一方、静岡県と愛知県、静岡県と東京都など、2つ以上の都道府県に宅建業の事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許が必要になります。国土交通省関東地方整備局も、宅建業を営む事務所を2つ以上の都道府県に設置する場合は、国土交通大臣の免許を受けなければならないと案内しています。

たとえば、静岡市に本店を置き、藤枝市や焼津市に支店を置く場合は、いずれも静岡県内のため、静岡県知事免許が基本です。

しかし、静岡市に本店、名古屋市に支店を置いて、どちらでも宅建業を行う場合は、大臣免許を検討することになります。

開業時点では静岡県内だけで営業する予定でも、将来的に県外展開を考えている場合は、事務所計画も含めて確認しておくと安心です。

静岡県での申請から営業開始までの流れ

静岡県で宅建業免許を新規申請する場合、営業開始までの流れはおおむね次のようになります。

・申請書類と添付書類を作成する
・管轄の土木事務所へ申請する
・簡易書面審査のうえで受理される
・土木事務所から県庁へ回送される
・免許基準に基づいて審査される
・免許交付が決定される
・審査結果が通知される
・営業保証金の供託または保証協会加入手続を行う
・免許証の交付を受ける
・免許証受領後に営業開始する

静岡県の公式ページでも、免許証の受領以降に営業開始となることが案内されています。つまり、免許交付決定の通知を受けただけでは、まだ営業を始められない点に注意が必要です。

開業日を決めている場合は、申請準備、審査、保証協会加入または営業保証金供託、免許証受領までの期間を逆算して動く必要があります。

申請手数料とオンライン申請

静岡県で紙により宅建業免許を新規申請する場合、申請手数料は33,000円分の静岡県収入証紙とされています。

また、静岡県では令和6年10月28日午後から、宅地建物取引業の免許申請等について、国土交通省電子申請システム「eMLIT」によるオンライン手続が可能になっています。対象には、新規・更新、変更届、廃業等届、営業保証金供託済届出などが含まれています。

さらに、令和7年4月1日から、宅地建物取引業免許および更新免許申請を電子で行う場合の手数料は26,500円に改正されています。紙で申請する場合は従前どおり33,000円と案内されています。

電子申請を利用する場合は、eMLITの利用環境やアカウント準備、添付書類の電子化なども必要です。初めて申請する場合は、紙申請と電子申請のどちらが進めやすいかを事前に確認しましょう。

宅建業免許で確認される主なポイント

宅建業免許では、単に申請書を提出するだけでなく、事業を適正に行える体制があるかが確認されます。

特に重要なのは、次の3つです。

事務所として使える場所か

宅建業では、事務所の実態が重要です。

事務所は、継続的に業務を行うことができる施設である必要があります。居住用マンション、自宅の一部、レンタルオフィス、他社と同じフロアを使う場合などは、独立性や使用権限、業務を行う実態が確認されることがあります。

たとえば、次のような点に注意が必要です。

・賃貸借契約上、事務所利用が認められているか
・法人名義または申請者名義で使用できるか
・他社や居住部分と明確に区分されているか
・来客対応や契約業務を行える場所か
・固定電話、机、書類保管場所などの体制があるか

「住所だけ借りればよい」「自宅だから問題ない」と考えていると、申請時に確認が必要になることがあります。

特に静岡市・藤枝市・焼津市で小規模に開業する場合、自宅兼事務所を検討する方もいます。使用できる物件かどうか、早めに確認しておきましょう。

専任の宅地建物取引士を置けるか

宅建業を行うには、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置く必要があります。

国土交通省東北地方整備局の案内では、事務所等ごとに、宅建業に従事する者の5分の1の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を置くことが要件として説明されています。

ここで注意したいのは、「宅建試験に合格しているだけ」では足りないという点です。

宅地建物取引士として登録され、宅地建物取引士証の交付を受けている必要があります。また、専任性が求められるため、他社で専任宅建士になっている人を重複して使うことはできません。

開業直前になって「宅建士証の交付が間に合わない」「前職の登録状況が整理できていない」と分かると、営業開始予定に影響します。

専任宅建士の準備は、早めに確認しておきましょう。

営業保証金または保証協会加入の準備ができているか

宅建業免許では、免許交付決定後に、営業保証金の供託または宅地建物取引業保証協会への加入手続が必要です。

国土交通省東北地方整備局の案内では、営業保証金について、主たる事務所は1,000万円、従たる事務所はその数ごとに500万円を供託する必要があるとされています。また、保証協会の社員となる場合は、これに代えて弁済業務保証金分担金として、主たる事務所60万円、従たる事務所ごとに30万円を納付する旨が説明されています。

多くの新規開業者は、保証協会への加入を検討します。

ただし、保証協会への加入にも審査や手続があり、免許申請とは別に準備が必要です。加入する団体、必要費用、入会時期、必要書類を事前に確認しておきましょう。

申請時に必要となる主な書類

宅建業免許の申請では、申請書のほか、多くの添付書類が必要です。

静岡県は、宅地建物取引業免許申請の添付書類一覧を公開しており、法人・個人の区分によって必要書類が異なります。たとえば、法人では商業登記簿謄本、損益計算書、法人税の納税証明書などが関係し、個人では住民票抄本、所得税の納税証明書などが関係します。

一般的には、次のような書類を確認します。

・免許申請書
・誓約書
・専任宅建士に関する書類
・事務所の写真
・事務所の使用権限を示す書類
・略歴書
・身分証明書
・登記されていないことの証明書
・法人の場合は履歴事項全部証明書
・決算書または新設法人であることの理由書
・納税証明書
・案内図や間取り図

必要書類は、法人か個人か、新設法人か既存法人か、事務所の形態、役員構成などによって変わります。

また、提出書類の有効期限や記載内容にも注意が必要です。書類を集める前に、最新の静岡県の添付書類一覧を確認しましょう。

法人設立と同時に進める場合の注意点

不動産業を始める方の中には、法人設立と宅建業免許を同時に進めたい方も多くいます。

この場合、会社の目的欄に宅建業を行う内容が入っているか、役員構成に問題がないか、本店所在地を事務所として使えるかを確認する必要があります。

法人設立では、登記手続は司法書士の業務です。行政書士は、宅建業免許申請や定款作成支援などの範囲でサポートできます。

また、税務上の判断や開業後の会計処理は税理士の確認が必要です。

法人設立、宅建業免許、保証協会加入、税務署等への届出は、それぞれ関係する専門分野が異なります。開業日から逆算して、必要な手続を整理しておきましょう。

変更届と更新も忘れない

宅建業免許は、取得して終わりではありません。

免許取得後に、商号、代表者、役員、事務所、専任宅建士などに変更があった場合は、変更届が必要になることがあります。

静岡県の公式ページでは、宅地建物取引業者の変更届について、提出部数は正本・副本各1部、提出先は主たる事務所の所在地を管轄する土木事務所担当課、申請期限は変更のあった日から30日以内と案内されています。

特に多いのは、次のような変更です。

・代表取締役が変わった
・役員が就任または退任した
・専任宅建士が変わった
・事務所を移転した
・商号を変更した
・法人の本店所在地を変更した
・従たる事務所を新設または廃止した

変更届を忘れると、更新時や後の手続で問題になることがあります。

また、宅建業免許の有効期間は5年です。更新申請も期限管理が重要です。開業後は、免許証の有効期限、専任宅建士の状況、変更事項の有無を定期的に確認しましょう。

よくある不備とつまずきやすいポイント

宅建業免許の新規申請では、次のような点で手続が止まりやすくなります。

事務所の独立性が不十分

自宅や他社事務所の一部を使う場合、事務所として独立しているかが問題になることがあります。

間仕切り、出入口、看板、来客対応スペース、書類保管場所などを確認される場合があります。

物件を借りる前に、宅建業の事務所として使えるかを確認しましょう。

専任宅建士の準備が間に合っていない

宅建試験に合格していても、登録や宅建士証の交付が済んでいなければ、専任宅建士として扱えない場合があります。

また、前職で専任登録されていた場合は、退任手続や登録状況の確認が必要です。

保証協会加入の準備が後回しになっている

免許申請だけに意識が向き、保証協会加入の準備が後回しになることがあります。

免許交付決定後、営業開始までに保証協会加入または営業保証金の供託が必要です。開業予定日に合わせて、事前に相談しておきましょう。

法人の目的や登記内容が合っていない

法人で申請する場合、登記事項証明書の内容が申請内容と合っているかを確認します。

不動産業を行う目的が入っていない、役員変更登記が未了、本店所在地と事務所所在地の整理ができていない場合などは注意が必要です。

登記が必要な場合は、司法書士に相談しましょう。

営業開始予定日から逆算していない

宅建業免許は、申請した日に営業開始できる手続ではありません。

審査、保証協会加入または供託、免許証交付まで時間がかかります。

店舗オープン日、広告開始日、賃貸借契約開始日、人件費の発生時期を考えると、余裕を持った準備が必要です。

行政書士に相談しやすいケース

宅建業免許は、ご自身で申請することもできます。

ただし、次のような場合は、行政書士に相談すると進めやすくなります。

・不動産業を始めたいが、何から準備すればよいか分からない
・静岡県知事免許と大臣免許の違いを確認したい
・事務所要件に不安がある
・自宅や賃貸物件で開業できるか確認したい
・専任宅建士の配置で迷っている
・法人設立と宅建業免許を同時に進めたい
・保証協会加入まで含めた流れを整理したい
・変更届や更新管理まで相談したい

アクシスサポート行政書士事務所では、静岡市・藤枝市・焼津市を中心に、静岡県内で宅建業免許を取得したい方のご相談を承っています。

「まだ事務所を決めていない」
「法人化するか個人で始めるか迷っている」
「専任宅建士や保証協会の準備状況を確認したい」

このような段階でも大丈夫です。

初回相談無料のため、営業開始予定日、事務所候補、専任宅建士の有無、法人設立の予定などを一緒に整理できます。

よくある質問

宅建業免許は、申請すればすぐ営業できますか？

静岡県内だけに宅建業の事務所を置く場合は、原則として静岡県知事免許です。2つ以上の都道府県に事務所を置いて宅建業を行う場合は、国土交通大臣免許が必要になります。

自宅を事務所にして宅建業免許を取れますか？

自宅でも、事務所としての独立性や継続的に業務を行える実態、使用権限などを満たせば、検討できる場合があります。ただし、居住部分との区分や賃貸物件の使用承諾などが問題になることがあります。物件を決める前に確認することをおすすめします。

専任宅建士は何人必要ですか？

事務所ごとに、宅建業に従事する者の5分の1以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要があります。宅建士証の交付を受けているか、専任性に問題がないかも確認が必要です。

保証協会には必ず入らないといけませんか？

必ず保証協会に入らなければならないわけではありません。営業保証金を供託する方法もあります。ただし、営業保証金は主たる事務所で1,000万円とされており、多くの新規開業者は保証協会加入を検討します。保証協会加入の場合は、弁済業務保証金分担金として主たる事務所60万円などが必要とされています。

宅建業免許を取った後、変更届は必要ですか？

必要になる場合があります。静岡県では、変更届の申請期限は変更のあった日から30日以内と案内されています。代表者、役員、商号、事務所、専任宅建士などに変更がある場合は、早めに確認しましょう。

まず確認すべきこと

静岡県で宅建業免許を取得したい場合、最初に確認すべきことは「申請書の書き方」だけではありません。

まず、次の点を整理しましょう。

・予定している事業内容が宅建業にあたるか
・静岡県知事免許か国土交通大臣免許か
・事務所候補は宅建業の事務所として使えるか
・専任宅建士を確保できているか
・法人設立が必要か
・保証協会加入または営業保証金供託の準備があるか
・営業開始予定日はいつか
・電子申請と紙申請のどちらで進めるか
・開業後の変更届や更新管理をどうするか

宅建業免許は、不動産業のスタートラインです。

開業準備を急いでいる場合でも、事務所、専任宅建士、保証協会、申請書類の確認を丁寧に進めることが、営業開始後の安心につながります。

静岡市・藤枝市・焼津市周辺で不動産業の開業を検討している方は、物件契約や法人設立を進める前に、宅建業免許の見通しを確認しておきましょう。

アクシスサポート行政書士事務所では、宅建業免許の新規申請、変更届、更新管理についてご相談いただけます。状況がまとまっていない段階でも、まずは営業開始予定日と現在の準備状況をお知らせください。

まとめ

建業免許は、不動産業を始めるために必要となる重要な許認可です。静岡県内だけに事務所を置く場合は静岡県知事免許が基本ですが、2つ以上の都道府県に事務所を設ける場合は国土交通大臣免許が必要になります。
申請では、事務所の実態、専任宅建士、欠格要件、添付書類、営業保証金または保証協会加入など、多くの点を確認します。また、静岡県ではeMLITによるオンライン申請にも対応しており、令和7年4月1日から電子申請の手数料が26,500円、紙申請は33,000円と案内されています。申請方法によって準備が変わるため、最新情報を確認して進めましょう。

宅建業免許は、申請して終わりではありません。免許取得後も、変更届や5年ごとの更新管理が必要です。

静岡市・藤枝市・焼津市で宅建業免許を取得して不動産業を始めたい方は、営業開始予定日から逆算し、早めに準備を進めることをおすすめします。