宅建業免許を取る前に確認したい事務所・専任宅建士・保証金の基本

宅建業免許を取る前に確認したい事務所・専任宅建士・保証金の基本

「不動産業を始めたいが、宅建業免許は何から準備すればよいのか分からない」
「法人設立と宅建業免許、どちらを先に考えればよいのか迷っている」
「自宅や賃貸事務所で免許が取れるのか不安」

静岡市・藤枝市・焼津市周辺で不動産業の開業を考えている方から、このようなご相談をいただくことがあります。

宅建業免許は、単に申請書を提出すれば取れるものではありません。事務所の独立性、専任の宅地建物取引士、代表者や政令使用人の常駐性、営業保証金または保証協会への加入など、開業前に確認すべきポイントがあります。

この記事では、静岡県で宅建業免許を取得して不動産業を始めたい方に向けて、申請前に確認したい基本事項を分かりやすく整理します。

宅建業免許が必要になるケース

宅地建物取引業とは、宅地または建物の売買・交換、売買や交換、賃借の代理・媒介を業として行うものをいいます。国土交通省近畿地方整備局も、宅地建物取引業の範囲として、宅地または建物の売買、交換、売買・交換・賃借の代理、売買・交換・賃借の媒介を挙げています。

たとえば、次のような事業を継続的に行う場合は、宅建業免許の検討が必要です。

・土地や建物を仕入れて販売する
・不動産売買の仲介をする
・賃貸物件の入居者募集や媒介を行う
・不動産会社として店舗を構えて営業する
・法人の新規事業として不動産売買や仲介を始める

一方で、自分の所有物件を単に貸すだけの場合など、宅建業免許が不要なケースもあります。実際に免許が必要かどうかは、取引内容、反復継続性、報酬の有無、事業として行うかどうかを確認して判断します。

静岡県知事免許か国土交通大臣免許かを確認する

宅建業免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許があります。

1つの都道府県内のみに事務所を設置して宅建業を営む場合は、都道府県知事免許です。2つ以上の都道府県に事務所を設置して宅建業を営む場合は、国土交通大臣免許になります。

静岡市・藤枝市・焼津市など、静岡県内だけに事務所を置いて開業する場合は、原則として静岡県知事免許を検討します。

ここで注意したいのは、免許区分は「どこで営業活動をするか」ではなく、「どこに宅建業の事務所を設置するか」で判断する点です。

静岡県知事免許であっても、県外の物件を扱うことが直ちに禁止されるわけではありません。一方で、静岡県外にも宅建業の事務所を設ける場合は、大臣免許の検討が必要になります。

静岡県で宅建業免許を申請して営業開始するまでの流れ

静岡県の新規免許申請では、申請書類と添付書類を作成し、管轄の担当土木事務所に申請します。その後、土木事務所から県庁へ回送され、免許基準に基づいて審査されます。免許交付決定後、申請者は営業保証金の供託または宅地建物取引業保証協会への加入手続を行い、免許証の交付を受けてから営業開始となります。

つまり、免許の審査に通っただけでは、すぐに営業できるわけではありません。

営業保証金の供託または保証協会への加入手続を完了し、必要な届出を行ったうえで免許証の交付を受ける必要があります。静岡県も、免許後に営業保証金供託済届出書または保証協会の社員となった旨の証明書を免許権者に届け出た後でなければ、業を開始できないと案内しています。

開業日を決めている場合は、事務所契約、法人設立、専任宅建士の準備、保証協会加入手続などを逆算して進めることが大切です。

開業前に確認したい3つの基本要件

1. 事務所として認められる状態か

宅建業免許では、事務所の設置状況が重要です。

静岡県の主な審査内容では、事務所について、他法人・他個人事務所・自宅居住部分などからの独立性、建物の継続性が確認されると案内されています。

たとえば、次のような点が問題になりやすいです。

・自宅の一部を事務所にする場合、居住部分と区別できるか
・他法人の事務所内に間借りする場合、独立性があるか
・レンタルオフィスやシェアオフィスで継続的に業務できるか
・来客対応や契約業務を行える実態があるか
・事務所の使用権原を説明できるか

「机と電話があれば大丈夫」というわけではありません。事務所の写真、案内図、賃貸借契約書などを通じて、宅建業の事務所としての実態を確認されることがあります。

特に自宅開業や他社事務所の一部利用を考えている場合は、契約前に免許申請上の問題がないか確認しておくことをおすすめします。

2. 専任の宅地建物取引士を置けるか

宅建業免許では、事務所ごとに専任の宅地建物取引士を置く必要があります。

国土交通省近畿地方整備局は、事務所等ごとに、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を置くことを免許の要件として案内しています。

静岡県も、各事務所には宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で、宅地建物取引士証の交付を受けている者を専任として設置しなければならないと案内しています。また、専任の宅地建物取引士は、その事務所への常勤が義務付けられ、その事務所での宅建業務に専念できる状態でなければなりません。

ここで注意したいのは、「宅建試験に合格しているだけ」では足りないことです。

専任の宅地建物取引士になるには、宅地建物取引士として登録し、有効な宅地建物取引士証の交付を受けている必要があります。

また、別会社で常勤している方、他の事務所で専任宅建士になっている方、実際には常勤できない方を専任宅建士として申請することはできません。

開業準備では、専任宅建士の登録内容と勤務実態を早めに確認しましょう。

3. 営業保証金または保証協会への加入を準備できるか

宅建業を営業するには、免許取得とあわせて、営業保証金の供託または保証協会への加入手続が必要です。静岡県は、営業保証金の供託の場合、主たる事務所は1,000万円、従たる事務所は1事務所につき500万円を法定金額として案内しています。

一方、保証協会へ加入する場合は、弁済業務保証金分担金として、主たる事務所60万円、従たる事務所1事務所につき30万円が案内されています。ただし、保証協会への加入には協会の審査があり、分担金以外にも会費等の納入が必要です。

多くの開業者は保証協会への加入を検討しますが、加入先によって手続や費用、必要書類が異なります。

そのため、免許申請だけでなく、保証協会への相談や加入準備も並行して進める必要があります。

法人設立と宅建業免許の順番

法人で宅建業免許を申請する場合は、会社の登記事項も重要です。

静岡県は、法人の場合、商業登記簿の目的欄に「宅地建物取引業を営む」旨の登記があるかを主な審査内容として案内しています。

そのため、これから法人を設立する場合は、定款の事業目的に宅地建物取引業を入れるかどうかを事前に検討しておく必要があります。

すでに会社がある場合でも、目的欄に宅地建物取引業に関する記載がない場合は、目的変更登記が必要になることがあります。登記は司法書士の業務領域になるため、必要に応じて司法書士と連携して進めます。

また、役員構成、代表者の常駐性、政令使用人の有無、専任宅建士との関係も確認が必要です。

「会社を作ってから考える」のではなく、法人設立の段階から宅建業免許を見据えて準備すると、後から修正する手間を減らしやすくなります。

静岡県ではオンライン申請も可能

静岡県では、令和6年10月28日午後から、宅地建物取引業の免許申請等がオンラインで手続できるようになりました。従来どおり紙媒体による申請も受け付けられています。

オンライン申請では、宅地建物取引業の新規・更新、免許証書換え交付申請、再交付申請、名簿登載事項変更届出、廃業等届出、営業保証金供託済届出などが対象とされています。

ただし、オンライン申請にはアカウント準備や電子納付などの確認が必要です。静岡県は、宅地建物取引業に関する免許申請には「gBizIDプライム」または「gBizIDメンバー」のアカウントが必要と案内しています。

紙申請とオンライン申請のどちらが適しているかは、申請者の状況や準備体制によって変わります。

免許取得後に注意したい変更届と更新管理

宅建業免許は、取得して終わりではありません。

免許取得後に、商号、事務所所在地、代表者、役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士などに変更があった場合は、変更届が必要になることがあります。

静岡県は、個人業者・法人業者それぞれについて、主たる事務所の所在地、従たる事務所の新設・廃止、役員の就退任、政令使用人、専任の宅地建物取引士の就任・退任などに応じた添付書類を案内しています。

また、宅建業免許の有効期間は5年間です。期間満了後も引き続き宅建業を営む場合は、期間満了日の90日前から30日前までに更新申請を行う必要があります。

開業時は新規免許に意識が向きがちですが、実務では変更届や更新管理を怠らないことも重要です。

よくある勘違い

「宅建士がいればすぐ免許が取れる」と思っている

専任宅建士は重要な要件ですが、それだけで免許が取れるわけではありません。

事務所の独立性、代表者や政令使用人の常駐性、欠格要件、法人目的、営業保証金または保証協会の準備などを総合的に確認する必要があります。

「免許通知が来たらすぐ営業できる」と思っている

免許交付決定後も、営業保証金の供託または保証協会への加入手続が必要です。

静岡県は、免許後に必要な届出をした後でなければ業を開始できないと案内しています。免許証の交付を受ける前に広告や契約を進めないよう注意が必要です。

「自宅なら必ず事務所にできる」と思っている

自宅を事務所にできる場合もありますが、居住部分との独立性や継続的に業務を行える実態が確認されます。

賃貸住宅の場合は、賃貸借契約上、事業利用が認められているかも確認が必要です。管理会社や貸主の承諾が必要になることもあります。

「開業後の変更は後回しでよい」と思っている

役員変更、事務所移転、専任宅建士の変更などは、届出が必要になることがあります。

特に専任宅建士が退職した場合、法定数を満たさなくなる可能性があります。変更が生じたときは、早めに確認しましょう。

よくある質問

Q. 静岡県で宅建業免許を取るには、どこに申請しますか？

A. 静岡県知事免許の場合、主たる事務所を管轄する土木事務所の宅地建物取引業担当課に申請します。静岡県は、管轄の担当土木事務所に申請し、簡易書面審査のうえで受理される流れを案内しています。

Q. 自宅を宅建業の事務所にできますか？

A. 可能な場合もあります。ただし、自宅居住部分との独立性、継続的に業務を行える状態、来客対応の実態、使用権原などを確認する必要があります。

Q. 専任宅建士は代表者でなければいけませんか？

A. 代表者である必要はありません。ただし、その事務所に常勤し、宅建業務に専念できる状態である必要があります。別会社で常勤している方や、他の事務所で専任になっている方は注意が必要です。

Q. 保証協会に入れば営業保証金1,000万円は不要ですか？

A. 保証協会の社員となった場合は、営業保証金の供託に代えて弁済業務保証金分担金を納付する形になります。主たる事務所の場合、分担金は60万円と案内されていますが、別途会費等が必要です。

Q. 法人設立前でも相談できますか？

A. 相談できます。法人で宅建業免許を取る場合は、会社目的、役員構成、事務所予定地、専任宅建士、保証協会加入などを設立前から整理しておくとスムーズです。

まとめ

静岡県で宅建業免許を取得して不動産業を始める場合は、開業前に次の点を確認しましょう。

・宅建業免許が必要な事業内容か
・静岡県知事免許か国土交通大臣免許か
・事務所として独立性や継続性があるか
・専任の宅地建物取引士を置けるか
・営業保証金または保証協会加入の準備ができるか
・法人目的や役員構成に問題がないか
・免許取得後の変更届や更新管理をどう行うか

宅建業免許は、不動産業を始めるための重要な入口です。

事務所契約や法人設立を先に進めてしまうと、後から「この事務所では難しい」「目的変更が必要」「専任宅建士の登録内容に問題がある」と分かることもあります。

静岡市・藤枝市・焼津市周辺で不動産業の開業を考えている方は、開業スケジュールを決める前に、免許要件と必要書類を整理しておきましょう。