空き家になる実家を共有名義で相続して大丈夫？後悔しない分け方の考え方

「親が亡くなり、実家を兄弟姉妹で相続することになった」
「誰も住む予定がないので、とりあえず共有名義にしておこうか迷っている」
「空き家の管理、固定資産税、売却の話し合いで揉めないか不安」

静岡市・藤枝市・焼津市周辺でも、実家の相続に関する相談は少なくありません。

相続財産に預貯金が多ければ分けやすいのですが、実家の土地建物が大きな割合を占める場合、誰が取得するのか、売却するのか、共有にするのかで悩むことがあります。

特に注意したいのが、「とりあえず共有名義にする」 という判断です。

共有名義は一見公平に見えますが、後から売却、解体、修繕、賃貸、建替えをしようとしたときに、相続人全員の意見がそろわず、手続が進みにくくなることがあります。

また、令和6年4月1日から相続登記の申請義務化が始まり、不動産を相続した場合は、一定期間内に相続登記をする必要があります。法務省は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があると案内しています。

このコラムでは、空き家になりそうな実家をどう相続するかについて、共有名義の注意点、代表的な分け方、遺産分割協議書で確認すべきポイントを分かりやすく整理します。

空き家になる実家の相続で最初に考えること

実家を相続するとき、最初に考えるべきことは「誰の名義にするか」だけではありません。

まずは、相続後にその家をどう使うのかを整理する必要があります。

たとえば、次のような選択肢があります。

・相続人の誰かが住む
・売却して代金を分ける
・賃貸に出す
・解体して土地として活用する
・しばらく空き家として管理する
・将来的に親族が使う可能性を残す

使い道が決まらないまま名義だけ決めてしまうと、後から困ることがあります。

特に、誰も住む予定がない実家は、時間が経つほど管理の負担が増えます。庭木の手入れ、雨漏り、害虫、近隣からの苦情、固定資産税、火災保険、解体費用など、相続した後も現実的な負担が続きます。

国土交通省も、令和5年の空家法改正により、適切に管理されていない「特定空家予備軍」の空き家も「管理不全空家」として指導などの対象になったと案内しています。

「まだ急がなくてもよい」と思っているうちに、建物の状態が悪くなり、売却や活用が難しくなることもあります。

共有名義は公平に見えても注意が必要

実家の相続でよくあるのが、兄弟姉妹で共有名義にする方法です。

たとえば、長男、長女、次男がそれぞれ3分の1ずつ共有するような形です。

一見すると平等で、話し合いをまとめやすいように見えます。
しかし、共有名義には注意点があります。

売却や解体で全員の同意が必要になりやすい

共有不動産を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要になります。

相続直後は関係が良くても、数年後、10年後に事情が変わることがあります。

・一人は売りたい
・一人は残したい
・一人は連絡が取りづらい
・一人の相続がさらに発生して共有者が増えた
・共有者の配偶者や子どもが話し合いに関わるようになった

このような状況になると、売却や解体の判断が難しくなります。

管理費用の負担で不公平感が出る

空き家は、所有しているだけで費用がかかります。

固定資産税、火災保険、草刈り、修繕、鍵の管理、台風後の確認など、誰かが対応しなければなりません。

共有名義にしていても、実際に管理する人が一人に偏ることがあります。

「名義は平等なのに、管理は自分だけ」
「費用を立て替えているが、他の相続人が払ってくれない」

このような不満が積み重なると、親族関係にも影響します。

次の相続でさらに複雑になる

共有名義のまま相続人の一人が亡くなると、その人の持分がさらに相続されます。

たとえば、3人兄弟で共有していた実家のうち、一人が亡くなると、その配偶者や子どもが新たな共有者になることがあります。

世代が進むほど、共有者の人数が増え、話し合いが難しくなります。

実家を共有名義にする場合は、「今は公平」だけでなく、「将来も管理や処分ができるか」まで考えることが大切です。

共有名義を避けたい場合の主な分け方

実家を共有にしない方法としては、いくつかの選択肢があります。

どの方法がよいかは、不動産の価値、預貯金の額、相続人の人数、誰が住むか、売却できるかによって変わります。

1. 誰か一人が実家を相続する

相続人のうち一人が実家を単独で相続する方法です。

たとえば、親と同居していた長男が実家を相続する、近くに住む長女が管理しやすいため取得する、といったケースです。

この方法のメリットは、相続後の管理や売却の判断をしやすいことです。

一方で、実家の価値が大きい場合、他の相続人との公平性が問題になることがあります。

その場合は、預貯金を他の相続人に多めに分ける、実家を取得する人が他の相続人に代償金を支払うなどの調整を検討します。

2. 実家を取得する人が代償金を支払う

代償分割とは、一部の相続人が不動産などを取得し、その代わりに他の相続人へ金銭を支払って調整する方法です。

たとえば、長男が実家を相続し、長女と次男に一定額を支払うような形です。

この方法は、実家を残したい相続人がいる場合に検討しやすい方法です。

ただし、代償金を支払う資金が必要になります。
また、金額の決め方で意見が分かれることもあります。

不動産の評価や税務判断が関係する場合は、税理士や不動産業者などの確認も必要です。

3. 実家を売却して代金を分ける

誰も住む予定がない場合は、実家を売却して売却代金を相続人で分ける方法があります。

これを換価分割といいます。

空き家を長く持ち続けるより、早い段階で売却した方が管理負担を減らせることがあります。

ただし、売却には相続登記が必要になります。
また、建物の状態、接道、境界、残置物、解体の要否によって、売却しやすさが変わります。

静岡市では、空き家に関する相談先が分からない場合や、売却できるか不安な場合などを含めた「空き家なんでも相談窓口」を案内しています。

焼津市でも、空き家を所有している人向けに、宅地建物取引士による空き家の売買や管理に関する無料相談を案内しています。

4. 賃貸や利活用を検討する

実家の立地や状態によっては、賃貸、事業用利用、リフォーム、空き家バンクの活用などを検討することもあります。

ただし、賃貸に出す場合も、誰が貸主になるのか、修繕費を誰が負担するのか、賃料をどう分けるのかを決める必要があります。

共有名義のまま賃貸する場合は、管理方法や収益分配で後から揉めないよう、事前にルールを決めておくことが大切です。

「とりあえず共有」はどんな場合に危ないか

共有名義が必ず悪いわけではありません。

相続人全員が納得し、管理費用や将来の処分方法まで決めている場合には、共有で進めることもあります。

ただし、次のような場合は慎重に考えた方がよいでしょう。

・誰も実家に住む予定がない
・相続人が遠方に住んでいる
・建物が古く、修繕や解体が必要になりそう
・相続人同士の連絡が少ない
・売却するか残すかで意見が分かれている
・管理費用の負担方法を決めていない
・次の世代まで持ち越す可能性がある
・すでに固定資産税や片付け費用で不満が出ている

このような場合、「今すぐ決められないから共有にする」と、問題を先送りするだけになることがあります。

共有にするなら、少なくとも次の点を話し合っておきましょう。

・誰が鍵を管理するか
・固定資産税を誰が払うか
・草刈りや点検を誰が行うか
・修繕費をどう負担するか
・売却する場合の判断基準
・何年後に見直すか
・相続人の一人が亡くなった場合の対応

名義を決めるだけでなく、管理ルールまで決めることが大切です。

相続登記義務化で放置しにくくなっています

以前は、実家の名義が亡くなった親のまま長年放置されることもありました。

しかし、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。

法務省は、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないと案内しています。また、令和6年4月1日より前に相続が発生していた不動産も義務化の対象とされています。

相続登記そのものは司法書士の専門業務です。

一方で、相続登記の前提として、誰がどの財産を相続するかを決める遺産分割協議書が必要になることがあります。
行政書士は、相続人間に争いがない場合の遺産分割協議書作成や、戸籍収集、相続関係説明図の作成などをサポートできます。

「登記は司法書士、遺産分割協議書や相続手続の整理は行政書士」というように、役割を分けて進めるとスムーズです。

相続土地国庫帰属制度は実家の建物には使えません

「いらない土地を国に引き取ってもらえる制度があると聞いた」という相談もあります。

相続土地国庫帰属制度は、相続などによって土地の所有権や共有持分を取得した人が、一定の要件を満たした場合に土地を国庫に帰属させることができる制度です。法務省も、相続等により取得した土地を手放して国庫に帰属させる制度として案内しています。

ただし、この制度は「土地」に関する制度です。
建物がある土地や、担保権・使用収益権が設定されている土地、管理や処分に過分の費用・労力がかかる土地など、承認できない土地の要件があります。法務省も、引き取ることができない土地の要件を具体的に案内しています。

そのため、空き家付きの実家について、すぐに国が引き取ってくれると考えるのは危険です。

制度の利用を検討する場合でも、建物の有無、境界、担保権、管理状況、費用負担などを確認する必要があります。

遺産分割協議書で決めておきたいこと

実家の相続では、相続人全員で話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめることがあります。

遺産分割協議書では、単に「誰が相続するか」だけでなく、後から困らないように具体的に書くことが大切です。

たとえば、次のような点です。

・実家の土地建物を誰が取得するか
・共有にする場合の持分割合
・代償金を支払う場合の金額と支払時期
・売却する場合の手続担当者
・売却代金の分配方法
・売却までの固定資産税や管理費の負担
・残置物の片付け費用
・解体費用の負担
・相続登記の費用負担
・賃貸に出す場合の管理方法

相続人同士で話し合いがまとまっている場合でも、書面があいまいだと、登記や売却の段階で確認が必要になることがあります。

一方で、相続人間で争いがある、誰かが協議に応じない、遺留分や使い込みなどの紛争がある場合は、行政書士では対応できない領域になります。その場合は、弁護士への相談が必要です。

静岡市・藤枝市・焼津市で相談前に整理したいこと

実家の相続について相談する場合、最初からすべての書類が揃っていなくても大丈夫です。

まずは、次の点を整理しておくと相談が進めやすくなります。

・亡くなった方の氏名、本籍、最後の住所
・相続人が誰か
・実家の所在地
・土地と建物の名義
・固定資産税通知書の有無
・誰かが住んでいるか、空き家か
・今後住む予定の人がいるか
・売却希望か、保有希望か
・残置物や仏壇、お墓の問題があるか
・相続人同士の話し合い状況
・遺言書の有無
・相続登記が済んでいるか

静岡市では空き家に関するワンストップ相談会で、売買、利活用、相続、登記などの相談が多岐にわたることを案内しています。

藤枝市でも、相続・贈与・不動産登記に関する相談窓口が案内されています。ただし、その場での書類作成や作成済み書類の内容確認を行うものではないとされています。

地域の相談窓口を活用しつつ、実際に遺産分割協議書を作成したい場合や、相続手続を整理したい場合は、専門家に個別相談することをおすすめします。

行政書士に相談しやすいケース

空き家や共有名義の実家に関する相続では、早めに行政書士へ相談することで、話し合いの整理がしやすくなります。

特に、次のような場合は相談しやすい場面です。

・実家を共有名義にしてよいか迷っている
・相続人の中で誰が取得するかは決まりそう
・売却して代金を分けたい
・遺産分割協議書を作成したい
・相続人や戸籍の確認から進めたい
・預貯金や不動産の相続手続を整理したい
・司法書士へ相続登記を依頼する前に内容をまとめたい
・将来の空き家化を防ぐために遺言書を作りたい

行政書士は、争いのない相続手続や遺産分割協議書、遺言書作成支援を行うことができます。

一方で、相続登記は司法書士、相続税の申告や税額判断は税理士、相続人間の紛争や交渉代理は弁護士の領域です。

アクシスサポート行政書士事務所では、必要に応じて他士業との連携も視野に入れながら、相談者の状況整理をサポートします。

よくある質問

実家を兄弟姉妹で共有名義にしてもよいですか？

共有名義にすること自体は可能です。ただし、将来の売却、解体、修繕、賃貸などで共有者全員の意見調整が必要になり、手続が進みにくくなることがあります。誰も住まない実家では、共有にする前に管理費用や売却方針まで話し合うことが大切です。

誰も住まない実家は早めに売った方がよいですか？

一概にはいえません。立地、建物の状態、相続人の意向、税務、解体費用などによって判断が変わります。ただし、空き家は管理負担が続き、時間が経つほど建物の状態が悪くなることがあります。早めに選択肢を整理しましょう。

相続登記は必ず必要ですか？

令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。登記手続は司法書士の専門業務です。

遺産分割協議書は自分たちで作れますか？

相続人全員の合意があり、内容が明確であれば自分たちで作成することもあります。ただし、不動産の表示、代償金、売却代金の分配、費用負担などがあいまいだと、後から困ることがあります。不安がある場合は専門家に相談しましょう。

相続土地国庫帰属制度を使えば実家を手放せますか？

相続土地国庫帰属制度は、一定の要件を満たす土地を国庫に帰属させる制度です。建物がある土地など、承認できない土地の要件があります。空き家付きの実家をそのまま引き取ってもらえる制度ではないため、事前確認が必要です。

相続で揉めている場合も行政書士に依頼できますか？

相続人間で争いがある場合や、交渉が必要な場合は弁護士の領域になります。行政書士は、争いのない相続手続、遺産分割協議書作成、遺言書作成支援などをサポートできます。

まとめ

空き家になりそうな実家を相続する場合、「とりあえず共有名義にする」という判断には注意が必要です。

共有名義は公平に見えますが、将来の売却、解体、修繕、賃貸、管理費用の負担で意見が分かれることがあります。さらに、次の相続が発生すると共有者が増え、話し合いがより難しくなる可能性があります。

実家の相続では、次の点を早めに整理しましょう。

・誰かが住む予定があるか
・売却するか、保有するか
・共有にする場合の管理ルールはあるか
・単独相続、代償分割、換価分割のどれが合うか
・固定資産税、修繕費、解体費を誰が負担するか
・遺産分割協議書に何を記載するか
・相続登記や税務申告が必要か

静岡市・藤枝市・焼津市周辺で、空き家や共有名義の実家の相続に悩んでいる場合は、名義を決める前に、将来の管理や処分まで含めて考えることが大切です。

アクシスサポート行政書士事務所では、静岡県中部エリアを中心に、相続手続、遺産分割協議書、遺言書作成のご相談を承っています。

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「司法書士に相続登記を依頼する前に内容を整理したい」
「将来、子どもたちが実家で困らないよう遺言書を作りたい」

このような段階でもご相談いただけます。初回相談無料のため、相続人や財産の全体像がまだ整理できていなくても大丈夫です。まずは実家の状況と、相続人の関係をお聞かせください。