「不動産を売ったり貸したりするなら、宅地建物取引業免許（宅建業免許）は必要？」と調べる方は多いです。
結論からいうと、宅地建物取引業免許が必要なケースもあれば、状況によっては宅地建物取引業免許が不要なケースもあります。ポイントは、その行為が「宅地建物取引業（不動産取引を“業として”行うこと）」に当たるかどうかです。
判断を誤ると準備や段取りが大きく変わるため、ここで一度、全体像を整理しておきましょう。
目次
制度の基本（宅建業とは／「業として」の意味）
宅地建物取引業（いわゆる宅建業）とは、法律上ざっくり言うと次の行為を業として行うことです。
- 宅地や建物の売買・交換
- 売買・交換・貸し借りの代理（本人の代わりに契約すること）や媒介（間に入って契約成立を手助けすること）
ここで一番つまずきやすいのが「業として」の部分の解釈です。
回数だけで機械的に決まるものではなく、国の考え方では、たとえば次のような事情を総合的に見て判断するとされています。
- 誰を相手にするか（広く一般向けか／親族など特定の相手か）
- 目的（利益目的か／相続税の納税など特定の資金需要か）
- 物件の取得経緯（転売目的で取得したか／居住用・相続で取得したか）
- 取引の態様（自ら広く募集して直接売るか等）
- 反復継続性（繰り返し行う予定・蓋然性があるか）
よくある課題、問題（勘違いポイント）
初めて調べる方が混乱しやすいのは、主に次の点です。
- 「宅建士（資格）」と「宅建業免許」を混同してしまう（資格＝個人、免許＝事業として行うための許可）
- 「自分の家を売るだけ」でも免許が必要だと思い込む
- 友人の物件を“代わりに探す・紹介する”つもりが、実質媒介に近くなる
- 「報酬は少額だから大丈夫」と考えてしまう（報酬の大小だけで決まらないことが多い）
- 副業・投資で売買回数が増え、「業として」に近づくことに気づきにくい
課題、問題の解決方法（チェック表＋判断手順）
まずは「必要／不要」をイメージしやすいよう、代表的な目安を表にまとめます（※最終判断は個別事情によります）。
| ざっくり結論の目安 | 具体例（イメージ） |
|---|---|
| 免許が必要になりやすい | 他人の不動産を“代わりに売る・貸す”（代理） 他人同士の売買・賃貸をまとめる（媒介） 不特定多数向けに繰り返し売買する事業を行う |
| 免許が不要になりやすい | 自分の家を1回売る 相続した不動産を処分する 自分が貸主として自分の物件を直接貸す（仲介ではない形） ※ただし実態により判断が分かれることがあります |
次に、迷ったときの判断手順です。
- 「誰のための取引か」：他人のために動く（代理・媒介）なら、免許が必要になる可能性が高まります。
- 「繰り返す予定があるか」：今は1回でも、今後も同様に行う予定があると「業として」に近づくことがあります。
- 「一般向けに募集しているか」：ネット広告などで広く募集している場合は、事業性が高い方向に見られやすいとされています。
※ここまでで不安が残る場合は、都道府県（宅建業の担当部署）や行政書士へ、事実関係を整理したうえで確認するのが安全です。
相談事例（成功例、失敗例）
失敗例：知人の物件を「買主探しだけ」と思って紹介料を受け取った
→ 実態として当事者間の契約成立に関与しており、結果的に“媒介に近い”形になっていた。
後から「免許の要否」を指摘され、計画の見直しが必要になった。
成功例：自分の相続不動産を売却。自分は免許を取らず、宅建業者に仲介を依頼
→ 自分で“宅建業”を始めるのではなく、必要な部分は宅建業者に任せて進めたため、手続きと役割分担が整理でき、スムーズに進んだ。
まとめ
宅地建物取引業免許（宅建業免許）が必要か不要かは、「代理・媒介に当たるか」「業として（反復継続・事業性）と言えるか」で変わります。特に副業・投資・紹介などは、意図せず“宅建業に近い形”になってしまうこともあります。
「宅建業免許 必要／不要のどちらか判断がつかない」「このやり方で進めてよいか不安」という場合は、事実関係を整理して早めに確認することが大切です。個別事情によって結論が変わることもあるため、都道府県の担当窓口や、アクシスサポート行政書士事務所などの専門家へご相談ください。
※本記事は一般的な情報であり、個別案件への最終的な判断は状況により異なります。
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